Вопрос:
Здравствуйте! Хочу заключить эксклюзивный договор на продажу квартиры, т.к. проживаю сейчас в другом городе. Эксклюзивный договор предусматривает передачу оригиналов документов на квартиру агентству. Законно ли это? Если законно, то возможно ли все же обойтись копиями документов? Как отстоять этот интерес? Спасибо!
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Добрый день.
Неотъемлемым условием заключения эксклюзивного договора по продаже недвижимости является передача агентству правоустанавливающих документов на недвижимость, которые принимаются на ответственное хранение и это служит для покупателя гарантией чистоты сделки. Передача подлинников – акт добровольный и выгодный обеим сторонам. Продавец не боится в хлопотной беготне и очередях потерять свои документы, а агентство получает подтверждение серьезности намерений продавца.
Эксклюзивный договор оговаривает все действия и обязанности агентства. Причем, недобросовестное соблюдение эксклюзивного договора считается недопустимым, так как серьезно отражается на репутации агентства.
Продать объект без Вашего ведома и согласия очень сложно, главное обращайтесь в агентства, которые работают не первый год на рынке, ну и конечно, пристально отнеситесь к подбору риэлтора, который будет заниматься продажей Вашей собственности.
Рекомендую сотрудничать с Агентствами, входящими в Новосибирскую Ассоциацию Риэлтеров. Список Агентств Недвижимости, входящих в нашу Ассоциацию- http://www.nar.ru/agency/.
Также Вы можете ознакомиться с предложениями о продаже объектов недвижимости в Единой Базе проверенных Агентств - http://realty.nar.ru/.
Уникальность данной Базы заключается в том, что все объекты реальны, по ним указана достоверная информация, а также указана их реальная стоимость (без учета стоимости услуг Агентства).
В НАР существует Комитет по защите прав потребителей, поэтому потребитель всегда может обратиться в НАР за защитой нарушенных прав, подав претензию.
Вы можете посетить нашу бесплатную юридическую консультацию, которая проходит по вторникам и средам с 16-00 до 18-00, по адресу Комсомольский проспект, 13/1 оф.302.
Вопрос:
Здравствуйте. Мы с мужем собираемся покупать квартиру, у нас есть ребенок 2-х лет. Кто будет являться собственником квартиры? Я не хочу, чтобы супруг был со мной в равной доле, т.к. деньги на первоначальный взнос из моих накоплений. Ремонт квартиры тоже будет осуществляться на мои денежные средства.
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Добрый день.
Согласно ст. 33 Семейного кодекса РФ, «Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное».
Согласно ст. 256 Гражданского Кодекса РФ, Общая собственность супругов, «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества».
Согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ, «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
В соответствии со ст. 39. Семейного Кодекса РФ, «При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами».
Статья 38 Семейного кодекса РФ предусматривает, что «общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено». Такое соглашение является гражданско-правовой сделкой, в результате которой общее имущество супругов становиться личной собственностью одного из них.
Таким образом, Вы должны сами решить как Вам действовать, договориться с супругом о том, кто будет являться собственником квартиры, в каких долях или же оформить у нотариуса соглашение между супругами (прописать все необходимые Вам условия, с указанием причин, оснований, к примеру, первоначальный взнос из Ваших накоплений, ремонт квартиры).
Вопрос:
Здравствуйте. Расскажите, пожалуйста, как правильно оформить квартиру в дар несовершеннолетнему ребенку. Какие документы нужны и пошлины.
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Добрый день.
С 1 марта 2013 года на территории всей России, вступил в силу Федеральный Закон, отменяющий обязательную государственную регистрацию сделок по отчуждению жилых помещений. Теперь граждане могут покупать, продавать, менять и дарить квартиры без государственной регистрации сделки.
Раньше все сделки отчуждения, производящиеся с квартирами и домами, считались заключенными только с момента государственной регистрации, теперь сделка считается заключенной с момента подписания договора (в простой письменной форме) между ее участниками. После чего новый владелец должен зарегистрировать свои права на новую собственность без ограничений во времени в Управлении Федеральной Службы Государственной Регистрации.
Вам необходимо оплатить только государственную пошлину за переход права собственности – 1 000 рублей (платит одаряемый).
Примерный перечень документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на жилое помещение на основании договора дарения:
1.Заявления (готовятся сотрудником Управления):
• на государственную регистрацию перехода права собственности от правоотчуждателя;
• на государственную регистрацию права собственности от правоприобретателя.
2. Документы, удостоверяющие личность заявителей (см. Перечень документов, удостоверяющих личность - http://www.to54.rosreestr.ru/registr/rights_1/list_of_documents/).
• Представитель физического лица дополнительно представляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (или иной документ, в случаях, установленных законом и иными правовыми актами).
• Если заявителем является законный представитель (родитель), действующий от имени несовершеннолетнего, предоставляется свидетельство о рождении.
3. Документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию (подлинник и копия):
а) права собственности правоотчуждателя (представляется только в случае, если право собственности на объект у правоотчуждателя возникло после 01.01.1999 года и не зарегистрировано в ЕГРП);
б) права собственности правоприобретателя.
4. Договор дарения (все экземпляры).
Если договор совершен в простой письменной форме, необходимо представить не менее двух подлинных экземпляров, один из которых - для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
5. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие ранее возникшего права собственности (иного вещного или имущественного права) правоотчуждателя на жилое помещение, либо права, момент возникновения которого не связан с моментом государственной регистрации в ЕГРП (например, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, справка о полной выплате паевого взноса и т.д.), если такое право не зарегистрировано в ЕГРП (подлинник и копия).
7. Кадастровый паспорт на жилое помещение (или иной документ, содержащий описание объекта недвижимого имущества, выданный до 01.03.2008г., например, технический паспорт, экспликация из поэтажного плана и пр.), если право на объект недвижимого имущества не было зарегистрировано в ЕГРП.
Предоставление кадастрового паспорта не требуется, если сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (см. Примерный перечень технических документов - http://www.to54.rosreestr.ru/registr/rights_1/list_of_documents/).
8. Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки, если:
- несовершеннолетний ребенок или лицо, находящееся под опекой либо попечительством, является правоотчуждателем жилого помещения;
- несовершеннолетний ребенок, над которым установлена опека или лицо, находящееся под опекой либо попечительством проживает и состоит на регистрационном учете в отчуждаемом жилом помещении (ст. 37, п.4 ст.292 Гражданского кодекса Российской Федерации).
10. Удостоверенное нотариусом согласие супруга правоотчуждателя на отчуждение жилого помещения, в случае, если такое жилое помещение приобретено в период брака по возмездной сделке.
Примечание:
Все документы, за исключением заявления, документа удостоверяющего личность, актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, решений судов представляются в подлиннике и копии, которая может быть нотариально удостоверена.
Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, решений судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются не менее чем в двух экземплярах, заверенных органами, принявшими соответствующий акт.
С 01.07.2012 г. государственный регистратор самостоятельно истребует необходимые для проведения государственной регистрации прав документы, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы являются основаниями для государственной регистрации прав. Указанные документы могут быть представлены заявителем по собственной инициативе.
Вопрос:
Здравствуйте! В 2013 г. приобрели с женой квартиру по ипотеке как созаемщики. Оформлена общая долевая собственность по 1/2 доле на каждого. Есть ребенок 1,3 года. Недавно я продал свою добрачную квартиру и внес деньги от продажи на частично досрочное погашение ипотечного кредита. Квартира, которую я продал, была приобретена мной до брака. Документы все остались (погашенная собственность, платежки и т.п.). Будет ли как-то учитываться после развода при разделе имущества то, что я вносил деньги от продажи своей квартиры в погашение ипотечного кредита? Можно ли перераспределить доли в квартире? Есть еще какие-то варианты? Заранее спасибо)
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Добрый день.
В соответствии со ст. 34 «Семейного кодекса Российской Федерации" (СК РФ), «1. имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода».
Согласно ст. 256 ГК РФ. Общая собственность супругов, «1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества».
В соответствии с ч. 1 ст. 36 СК РФ «имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью».
В соответствии со ст. 37СК РФ «имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие)».
В соответствии со ст. 39. СК РФ, «1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей…».
Статья 38 Семейного кодекса РФ предусматривает, что «общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено». Такое соглашение является гражданско-правовой сделкой, в результате которой общее имущество супругов становиться личной собственностью одного из них.
Таким образом, существуют следующие варианты:
1. Устная договоренность супругов.
2. Можно оформить у нотариуса соглашение между супругами (прописать необходимые Вам условия, к примеру, о перераспределении доли в квартире, с указанием причин, оснований).
3. Раздел имущества в судебном порядке.
Вам необходимо будет доказать, что данное имущество приобреталось с привлечением дополнительных средств - ипотеки, и частично досрочное погашение ипотечного кредита было осуществлено за деньги от продажи другой квартиры, которая была приобретена Вами до брака (с приложением документов - погашенная собственность, платежки и т.п.).
В соответствии со ст. 23 ГПК РФ мировые судьи рассматривают в качестве суда первой инстанции дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества независимо от цены иска. При рассмотрении и разрешении дел по спорам о разделе имущества юридически значимыми обстоятельствами являются следующие (список открыт и может быть продолжен в зависимости от обстоятельств): наличие государственной регистрации брака; время и период состояния в браке; основания возникновения права собственности на имущество; состав и вид имущества; его стоимость; обстоятельства, которыми можно обосновать отступление от раздела имущества на равные доли (например, наличие несовершеннолетнего ребенка, остающегося с одним из супругов и др.); обременение имущества правами третьих лиц (например, имущество в залоге, под арестом и т.п.).
Вопрос:
Здравствуйте, 16 лет живу под сдающейся в аренду квартирой. Все это время страдаю от шума, на все просьбы вести себя тише хотя бы по ночам-натыкаюсь на хамство, оскорбления. До хозяина квартиры невозможно достучаться, полиция особо не реагирует. Все это безобразие накладывает отпечаток на мое здоровье. С точки зрения закона-я имею какие-то права? И как можно воздействовать на хозяина квартиры и куда можно обратиться по этому вопросу?
Спасибо.
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Добрый день.
Статья 4.2. Закона Новосибирской области «Об административных правонарушениях в Новосибирской области» гласит, «1. Совершение в ночное время (с 22 до 6 часов по местному времени) любых действий, производящих шум и нарушающих тишину и покой граждан, в том числе личные действия граждан, механических средств и технических устройств, за исключением проведения аварийных и спасательных работ, а также других неотложных работ, необходимых для обеспечения безопасности граждан либо функционирования объектов жизнеобеспечения населения, -
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
2. То же правонарушение, совершенное повторно, -
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере трех тысяч рублей; на должностных лиц - пяти тысяч рублей; на юридических лиц - семидесяти тысяч рублей".
В частности, к действиям по нарушению тишины и покоя граждан в ночное время можно отнести: крики, свист, пение и игру на музыкальных инструментах; использование пиротехнических средств; использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов, других громкоговорящих устройств на повышенной громкости; производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ; иные действия, повлекшие нарушение тишины и покоя граждан в ночное время.
Информацию о названном правонарушении можно сообщать в отдел полиции Управления МВД России по городу Новосибирску, по телефону дежурной части.
Также, написать заявление на имя руководителя Вашего отдела полиции (с описанием ситуации и работы участкового по Вашим обращениям). Они обязаны проверить законность проживания, нахождения в этом жилье лиц, установить наличие договора проживания. Если договора нет, выяснить законность занятие предпринимательской деятельностью собственников квартир (ст. 171 Уголовного Кодекса РФ, Незаконное предпринимательство, «осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, -
наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев».
Также Вы имеете право подать заявление в Налоговую Инспекцию на собственников квартир, которые сдают в аренду свою квартиру (ст. 208 п.4 Налогового Кодекса РФ «доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации»). Заявление пишите совместно с советом дома.
