Вопрос:
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, что делать если застройщик сдвигает сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома на пол года, по причине плохих погодных условий (большое количество осадков в летнее и весеннее время) подтверждая справкой. Большое спасибо!!!
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Добрый день!
Согласно ст. 4, п. 4 и ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор должен содержать:
«1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным».
Согласно ст. 6, п.п. 2, 3 Закона № 214-ФЗ
«2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации».
Согласно ст. 10. Закона № 214-ФЗ «в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».
То есть два варианта:
При нарушении застройщиком срока окончания строительства и передачи вам объекта недвижимости, вы можете взыскать неустойку.
Если застройщиком не указан срок передачи объекта недвижимости дольщику, договор считается незаключенным.
Вы можете посетить нашу бесплатную юридическую консультацию, которая проходит по вторникам и средам с 16-00 до 18-00, по адресу Комсомольский проспект, 13/1, оф.302 или позвонить по телефону (383) 223-59-11, в указанные дни.
Вопрос:
Здравствуйте!
Оформлена долевая собственность на квартиру по завещанию 53% и 47%, в 2-х комнатной квартире. Квадратные метры квартиры (18,7 и 13,2) не соответствуют процентам долей.
Как мне (47%) продать квартиру, если другой собственник (53%) не согласен продавать? Через суд?
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Добрый день!
Данный вид правоотношений регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (Часть 1, Глава 16. Общая собственность)
В соответствии со ст. 254 ГК РФ
«1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности».
В соответствии со ст. 252 ГК РФ
«1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе».
В соответствии со ст. 250 ГК РФ
«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены».
Таким образом:
1. Выдел доли в натуре возможен в случаях, если это прямо не запрещено законом, либо если выдел доли в натуре не наносит несоразмерный ущерб общему имуществу.
2. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними или по решению суда.
3. Если сособственники не могут достигнуть соглашения о выделе доли в натуре, этот вопрос решается в судебном порядке;
4. Если же выдел доли в натуре хочет осуществить только один из сособственников, а остальные категорически возражают, тогда выделяющийся собственник обращается в суд с иском о выделе его доли в натуре. В этом случае суд принимает решение о выделе его доли в натуре (в случае, если это возможно), а остальные участники долевой собственности сохраняют право общей долевой собственности на имущество.
5. Вместо выдела доли в натуре допускается выплата компенсации участнику долевой собственности остальными собственниками с его согласия;
6. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
7. Продавцу необходимо известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Удачи!
Вопрос:
Здравствуйте!
Муж, имея долю в квартире, оформил дарственную на сына, имея право на проживание в этой квартире, затем снялся с регистрационного учёта. Эта квартира была мною продана, приобретена другая квартира с долей сына, муж зарегистрировался в этой квартире. Сейчас я продаю квартиру в связи с переездом в другой город, но муж не снимается с регистрационного учёта. Имеет ли он право проживания в этой квартире и как снять его с регистрационного учета ? Спасибо.
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Добрый день!
Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан прописаны в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ (Раздел II. Глава 5).
Согласно ст. 31 ЖК РФ:
«1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи.
7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения».
Случаи, на основании которых производится снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства органами регистрационного учета перечислены в п. 31 Постановления от 17 июля 1995 г. N 713 «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию».
Таким образом, снять с регистрационного учета гражданина (без его согласия) возможно только в судебном порядке при наличии веских аргументов. Основания для снятия с регистрационного учета в каждом конкретном случае бывают разные.
Ключевыми моментами являются:
• правильно сформулированные исковые требования;
• точно указанные в исковом заявлении основания исковых требований, исходя из конкретной ситуации, в соответствии с нормами жилищного законодательства;
• предоставленные в суд доказательства;
Неправильно избранная позиция по делу и неверно указанные основания иска могут привести к отказу в исковых требованиях, а повторное обращение в суд с иском по тому же предмету и тем же основаниям не допускается.
Вопрос:
Имею в собственности половину 4-х комнатной квартиры (остальная часть принадлежит пополам родителям).
1. Состою в браке в течение 2-х лет, квартира куплена до брака родителями. В случае развода имеет ли муж право на половину моей доли квартиры? (в квартире он не прописан).
2. Хотела бы переписать свою часть квартиры на маму, каким образом это можно сделать с наименьшими затратами? Спасибо.
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Здравствуйте! Общая собственность в Российском законодательстве регулируется главой 16 ГК РФ. В соответствии со ст. 256 ГК РФ «Общая собственность супругов», п.2 ст.: «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью». Соответственно, в случае развода Ваша собственность не подлежит разделу.
«Переоформить» свою долю в общей долевой собственности можно следующим образом:
1. Продать свою долю по договору купли-продажи, но учитывайте, что в договоре сумма превышающая 1 млн. руб. облагается налогом. В договоре можете указать, что Вы оставляете за собой право проживания, регистрации и пользования квартирой, этот пункт нужно правильно прописать.
2. Подарить свою долю по договору дарения. Глава 32. Дарение, ст.ст. 572-582 ГК РФ.
При оформлении дарственной обойтись без юриста будет сложно, поэтому в первую очередь следует проконсультироваться и грамотно оформить ее. В соответствии со ст. 217 НК РФ п. 18.1.: «…Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Договор дарения имущества подлежит государственной регистрации, после чего может считаться заключенным. За регистрацию права в Управлении Росреестра, необходимо будет оплатить госпошлину в размере 1000 рублей. Успехов Вам!
Вопрос:
У меня хотят купить квартиру в новостройке от Дискуса со сдачей конец 2012 года. У меня на руках договор кооператива и членская книжка. Чтобы не платить переуступку Дискусу, покупатели предлагают мне продать квартиру по ген. доверенности. Скажите, пожалуйста, какие риски я несу в дальнейшем по налогам и т.д.
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Для продавца мало рисков. Но в ген. доверенности укажите фиксированную стоимость квартиры, в этом случае покупатель данной квартиры сможет в дальнейшем продать ее только за указанную цену, что позволит Вам избежать рисков, связанных с налогами.
