Вопрос:
Мы имеем в собственности земельный участок, который предоставлен под строительство частного дома. Энергосбыт не соглашается подключить стройку к электрическим сетям. Каким образом можно заставить это сделать?
Отвечает Воробьев Алексей Юрьевич (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
В соответствии с правилами, установленными ст. 426 ГК РФ договор энергоснабжения является публичным договором, и отказ энергоснабжающей организации от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги, не допустим. Условием заключения договора энергоснабжения является наличие у потребителя (абонента) энергопринимающего устройства, соответствующего техническим требованиям. При необоснованном уклонении от заключения договора энергоснабжения вы обладаете правом на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор, но основании п. 4 ст. 445 ГК РФ. Два обстоятельства, которые вы должны доказать в суде (представить суду доказательства): наличие на вашем участке соответствующего техническим требованиям энергопринимающего устройства и факт вашего обращения в энергоснабжающую организацию с предложением заключить договор.
Вопрос:
В каких случаях узаконить самовольную постройку невозможно (дачное общество)?
Отвечает Воробьев Алексей Юрьевич (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни или здоровью граждан, то в этом случае, в соответствии с правилами, установленными ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Избежать такой ситуации, можно лишь осуществляя строительство на законных основаниях, в соответствии с проектом будущего строения, согласованного с архитекторами. Однако, поскольку некоторые застройщики по-прежнему предпочитают "придумывать постройку" во время строительства (творчески дорабатывать первоначальный замысел), то таким застройщиком могут пригодиться знания некоторых строительных норм и правил (СНиП). Так, в соответствии с "Изменением № 1 СНиП 30-02-97", принятого Госстроем 12 марта 2001 года за № 17, в целях пожарной безопасности приняты минимальные и максимальные расстояния между жилыми строениями (в зависимости от степени горючести материалов). Минимальные - для двух домов из негорючих материалов, шесть метров. Максимальные - для двух деревянных домов, пятнадцать метров. Для двух домов из разных по степени горючести материалов установлены промежуточные значения. Допускается, однако, группировать и блокировать жилые строения (дома) на двух соседних участках при однорядной застройке и на четырех соседних участках при двухрядной застройке. При этом противопожарные расстояния между жилыми строениями (домами) в каждой группе не нормируются, а минимальные расстояния между крайними жилыми строениями (домами) групп должны соответствовать вышеуказанным значениям (с учётом степени горючести). Существуют и другие нормы и правила. Тем застройщикам, которые возводят строения без согласованного проекта полезно ознакомиться хотя бы с этой информацией.
Вопрос:
Мы хотим купить квартиру в ипотеку на 15 лет. Подскажите, пожалуйста, возможно ли досрочное погашение ипотеки? Если оплата происходит досрочно, то сократится ли выплачиваемая сумма или нет, или мы заплатим столько же, сколько положено за 15 лет, хотя рассчитаемся за 5 лет? Примерно насколько может сократиться сумма?
Отвечает Воробьев Алексей Юрьевич (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Из ст. 315 ГК РФ следует, что досрочное исполнение обязательства (в данном случае обязательства по возврату кредита) возможно, если иное не предусмотрено кредитным договором. Как правило, банки не возражают против досрочного погашения кредита, однако, по большому счёту, они в этом не заинтересованы. По условиям кредитных договоров некоторых банков в случае досрочного погашения, с заемщика взимается штраф, однако в настоящее время такое встречается не слишком часто. Судить о том, насколько уменьшится общая сумма выплаты, можно только на основании конкретного кредитного договора. Необходимо уточнить, какая схема платежей используется. А используются, главным образом, следующие схемы платежей по кредитному договору. Аннуитетные платежи - выплаты производятся равными частями. Каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо, в начале ли, или в конце срока погашения кредита. При этом банк сам рассчитывает, какая часть этой суммы приходится собственно на погашение кредита, а что идет на уплату процентов. Последний момент очень важен. Дифференцированные платежи - начисление процентов на остаток. В отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшатся по мере приближения окончания срока погашения кредита. Отмечу, что большинство банков работают по схеме аннуитетных платежей, это им выгоднее, и сейчас я объясню почему. Поскольку банк сам определяет, какая часть суммы ежемесячного платежа приходится собственно на погашение кредита, а что идет на уплату процентов, то в начале срока погашения кредита аннуитетными платежами, в первые месяцы и годы, заемщик в большей степени платит проценты по кредиту, и в меньшей степени гасит свою основную задолженность. В дальнейшем, ежемесячный платеж будет в большей степени состоять из выплаты по основному долгу, и в меньшей степени из процентов по кредиту. Становится понятно, что в этом случае выигрыш от досрочного погашения кредита может оказаться совсем незначительным, поскольку большую часть процентов по кредиту вы выплатите в течение первых пяти лет. По причине вышесказанного, в случае высокой вероятности досрочного погашения кредита, вам следует выбрать банк, который предложит вам погашение кредита дифференцированными платежами и, по условиям договора, не будет возражать против досрочного погашения кредита. В этом случае выигрыш может оказаться весомым. Так что конкретный ответ на вопрос о выгоде досрочного погашения кредита надо искать в кредитном договоре. Хорошо, если к такому договору есть приложение в виде таблицы-схемы погашения кредита. Тогда всё становиться наглядно. Следует ещё отметить, что в кредитном договоре зачастую умалчивается о дополнительных комиссионных банка и иных тратах. Поэтому, прежде чем заключать договор, необходимо подсчитать все выплаты. Например, за ведение банком ссудного счета, за страховку и так далее.
Вопрос:
Добрый день, у меня такой вопрос. Имеется частный дом, под ним приватизированный земельный участок. По плану застройки, на нашем месте должны будут построены коммерческие объекты. 1. Имеет ли право администрация изымать участок под муниципальные нужды. (Строительство именно коммерческих объектов, а не тех что перечислены в земельном кодексе, федеральные трассы, АЭС... список конечный). 2. Если могут, то какая компенсация, зависит ли она от количества прописанных в доме людей? 3. Если все же изымут, но, не имея на то права, то куда лучше сразу обратится для отстаивания своих конституционных прав? Есть ли органы по надзору за спорными вопросами в этой области?
Отвечает Воробьев Алексей Юрьевич (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Непонятно, о какой администрации идёт речь. Если речь об органах местного самоуправления, то по закону они лишены возможности определять нормы земельного законодательства. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (в нашем случае - Новосибирской области). Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному Кодексу. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному Кодексу, федеральным законам. Предусмотренный Земельным кодексом перечень оснований, по которым земельный участок может быть изъят у собственника, в том числе путём его выкупа, хотя и не является исчерпывающим, но обстоятельства, допускающие такое изъятие, должны быть установлены именно федеральными законами. Исключение составляют случаи, а выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности. Такие случаи устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. Статьей 83 Земельного кодекса предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, участков в городских и сельских поселениях для государственных или муниципальных нужд в целях застройки, которая осуществляется в соответствии с генеральными планами застройки городских и сельских поселений. При определении компенсации за изымаемые дом и земельный участок принимается во внимание действительная стоимость участка и строения, а также все те "неудобства", которые неизбежно сопутствуют этой операции. Размер компенсации определяется соглашением сторон: органа, осуществляющего изъятие участка и собственника. При недостижении согласия размер компенсации может быть определён судом. Для отстаивания своих прав также следует обращаться в суд. Подсудность определяется местом нахождения участка. Процесс изъятия земельного участка осуществляется с соблюдением правил, установленных гражданским законодательством. Процедура изъятия, в частности, включает в себя государственную регистрацию Решения, вынесенного органом, осуществляющим изъятие участка. На этом этапе законность и обоснованность вынесенного Решения будет проверяться Государственным регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. В случае нарушения процедуры изъятия земельного участка вы можете обратиться в органы прокуратуры.
Вопрос:
Мы строим индивидуальный жилой дом в Пашино и уже вплотную подошли к вопросу оформления его как объекта недвижимости. Однако столкнулись с серьезной проблемой – наш дом не подключают к электричеству. Аргумент – линия электропередач на нашей улице не соответствует современным нормативам. Энергетики обновлять ее не хотят (считают, что это не принесет им прибыли – есть официальное письмо) и поэтому предложили нам самостоятельно обновить линию: заменить провода, сделать линию «отключаемой» (современное требование норм безопасности) и поставить новые каменные столбы — вместо деревянных — это тоже требование современных технических норм. Однако сумма инвестиций неимоверно велика – более миллиона (мы в строительство дома за семь лет столько не вложили). В тоже время я читала в «Консультанте+», что в зоне прикрытия ЛЭП энергокомпания ОБЯЗАНА подключить потребителя, так как электричество – это социально значимый вопрос, это не «излишество». Вообще эти проблемы начались года с 2003-го…. Насколько законны действия энергетиков. Есть ли шанс выиграть суд? Сложилась ли какая-то практика по этой теме?
Отвечает Воробьев Алексей Юрьевич (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Проблема, действительно, серьёзная. Дать исчерпывающий ответ на такой вопрос, самому не «погрузившись» в контекст конкретной жизненной ситуации, наверное, невозможно. Но, давайте, попробуем. Возможно, с нескольких раз. Из Федерального Закона, который называется «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» известно, что организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения (ст. 14 п. 4 ФЗ) относится к вопросам местного значения, решение которых относится к компетенции органа местного самоуправления поселения. «Организация» здесь не означает, что органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований должны непосредственно осуществлять эту деятельность. Их функция состоит в том, чтобы эту деятельность организовать. Непосредственно эту деятельность осуществляют коммерческие организации, которые должны получать право на её осуществление на конкурсной основе. К организационным вопросам по электро-, тепло-, газо- и водоснабжению населения относится, в том числе, обеспечение надлежащего содержания имущества, предназначенного для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, и содействие надлежащему содержанию такого имущества независимо от форм собственности. Все полномочия, вытекающие из круга вопросов местного значения, исполняются за счет средств местных бюджетов. Что касается бремени содержания соответствующего имущества и оборудования (то есть затрат на ремонт и обновление) то в соответствии со ст. 120 ГК РФ эти затраты несёт собственник соответствующего имущества. В упомянутом Федеральном законе, а также в Уставе г. Новосибирска сказано, что такое имущество, предназначенное для электро-, тепло-, газо- и водоснабжению населения, может находиться в собственности г. Новосибирска (не сказано, что непременно должно находится, но может). А может и не находиться. Исходя из вышесказанного, я бы на вашем месте начал с того, что обратился бы в орган местного самоуправления с двумя вопросами: * каким образом, в какие сроки, орган местного самоуправления намерен разрешить вопрос об электроснабжении в районе вашей застройки (напомню, что решение данного вопроса относится их компетенции); * в чьей собственности находится соответствующее оборудование (имущество), посредством которого осуществляется электроснабжение в районе вашей застройки, и которое «по некоторому авторитетному мнению» нуждается в замене и обновлении. Дальнейшие действия я бы планировал, исходя из полученного ответа. Также, интересующую Вас информацию вы можете поискать в документе «Решение городского Совета Новосибирска от 27.11.2006 N 399 "О Программе комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры города Новосибирска на 2007 - 2011 годы».
