Публикации

Архив Архив публикаций

Добросовестный приобретатель: когда нельзя отнять квартиру?

Полезное толкование законов жилищной сферы сделал Верховный суд, разбирая дело о квартире, приобретенной на вторичном рынке. Случай необычный, но от такой ситуации не защищен никто, особенно в первые три года, прошедшие после подписания договора купли-продажи. Подробнее - в материале «Новосибирской Ассоциации Риэлтеров».
 
Одна не очевидная проблема, с которой может столкнуться покупатель квартиры на вторичном рынке, связана с возможным банкротством продавца. Дело в том, что при банкротстве физического лица финансовый управляющий может оспорить сделки за три года до часа Х. При этом под такие сделки попадает и купля-продажа недвижимости. Таким образом, если, например, квартира куплена в апреле 2020 года, а продавец в декабре того же года признан банкротом, то сделку могут оспорить, а "квадратные метры" включить в конкурсную массу. Примерно такая история и произошла с жительницей Москвы Викторией И., которая приобрела однокомнатную квартиру шесть лет назад.
 
Сделка прошла в обычном режиме: был подписан договор, уплачено 9,3 миллиона рублей, а право собственности за Викторией зарегистрировали в реестре. Проходит два года, за которые продавец "однушки" становится банкротом. В ходе формирования конкурсной массы финансовый управляющий дамы обнаружил договор по продаже квартиры и подал заявление, требуя признать его недействительным и применить последствия оного - признать право собственности за продавцом, а ныне банкротом. В 2018 году требование было удовлетворено, а квартиру выставили на торги, с которых её и продали Дмитрию Р. за 6,8 миллионов рублей. При этом за покупателем право собственности было должным образом зарегистрировано. Что интересно: за день до подписания договора представители управляющего посещали квартиру, но в неё попасть не смогли - соседи не пустили в общеквартирный коридор, вызвали полицию и родственников Виктории. Последние "сделали заявление о незаконности действий представителей управляющего, отказали им в доступе в квартиру". Тогда финансовый управляющий подал еще один иск - об утрате Викторией права пользования жильем. Вот так покупательница "квадратных метров" и узнала о притязаниях третьих лиц на свою честно купленную недвижимость.
 
Виктория подала иск. В ходе одного из заседаний по спорной недвижимости суд указал, что Виктория И., "приобретая квартиру, действовала добросовестно, исполнила надлежащим образом обязательство по оплате недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной".
 
Следующим шагом женщина обратилась с заявлением, в котором оспаривала результаты торгов, также потребовав в нём применить последствия недействительности названных торгов и договора в виде прекращения права собственности Дмитрия Р. и признания за ней прав.
 
Суд первой инстанции примерно через год отменил лишь результаты торгов, в остальных требованиях истице было отказано. А вторая инстанция и вовсе признала требования Виктории необоснованными. Так дело дошло до Верховного суда РФ.
 
Высшая инстанция напомнила младшим коллегам о том, что Виктория получила право собственности на квартиру на основании действительного договора купли-продажи, который был исполнен обеими сторонами. Объект был принят в фактическое владение, оплачен, а право зарегистрировано. Судьи указали на то, что "с момента приобретения квартира из ее владения никогда не выбывала". Также уточнялось, что в конкурсную массу законных оснований вносить жилье не было, а значит и с торгов ее продали незаконно.
 
Верховный суд уточнил, что сведения, внесенные в государственный реестр о прекращении права собственности Виктории И. и восстановлении права собственности продавца, "являлись недостоверными". Покупателю жилья с торгов указали на то, что, если бы он применил хотя бы минимальную степень осмотрительности (посетив жилье), то узнал бы, что владеет им другое лицо. А так, он "не может считаться добросовестным приобретателем". Более того, конкурсного управляющего и покупателя Дмитрия уличили в том, что они составили "заведомо недостоверный передаточный акт", а значит "искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи".
 
Итог был таков: права Виктории признали нарушенными не самим фактом торгов, а заключением договора с покупателем и регистрацией последнего. Судьям на основании позиции Верховного суда РФ предстоит пересмотреть требование о признании права собственности Виктории на квартиру, а пока же Дмитрий Р. успел продать объект иному лицу, которое в новом заседании будет привлечено к процессу.
 
История совершенно дикая, но, к сожалению, не уникальная. Стать её фигурантом может практически каждый, ведь предугадать, не станет ли завтра продавец вашей квартиры банкротом, нельзя.
 
Фото с сайта аrbs-saratov.ru

Вернуться в список

Просмотров 850

Комментариев    0

Имя:
Текст комментария:
captcha

Введите код, указанный на картинке