Архив публикацийДолевое строительство: новая схема и новые риски
До вступления в силу поправок, которые существенно изменят правила работы рынка жилищного долевого строительства и перекроят список его участников, осталось три месяца. Но законодатели не просто ждут часа Х, они буквально на ходу правят, корректируют и дописывают нормы, взаимосвязанные с июльскими инновациями. С чем же останется рынок новостроя после июля? Итак, стоит напомнить, что основной целью законодателей, меняющих правила работы, было недопущение новых обманутых дольщиков, которых недобросовестные застройщики плодили ежегодно. Вроде и цель благая, но эксперты задаются вопросом, не приведут ли новые правила к сокращению числа застройщиков, снижению объемов строительства жилья и, как следствия, повышению конечной цены? Ведь, как известно, чем выше спрос на товар, тем выше цена, к сожалению. Убрав один фактор риска, не приведут ли к появлению другого - большей недоступности жилья? Ибо ситуация на ипотечном рынке также оставляет желать лучшего из-за сначала роста ключевой ставки, а сейчас её заморозки минимум на месяц.
Основная "новинка" июльских поправок - обязанность собирать деньги долевых участников на спецдепозит (эскроу-счёт), а строительство многоквартирников предлагается осуществлять на заемные средства банка. Это если кратко и в общих чертах. Уже потом ведомства и министерства начали шлифовать этот пункт. С декабря 2018 года в нормах даже на первый взгляд появился выбор - или эскроу-счёт или выплаты в компенсационный фонд, и тут же ограничение - не использовать схему с эскроу можно только, если первый долевой договор на объект зарегистрирован до создания фонда. И при этом необходима страховка на каждый договор или поручительство банка на него же. Этот пункт содержится в ФЗ №478, что был принят в конце декабря 2018 года, но фактически не применим.
Ещё один нюанс прописан в другой части этого же закона. В ней говорится, что если дом не введён в эксплуатацию до часа Х - июля 2019 года, то даже те долевые договоры, что были подписаны до этой даты, но направлены на регистрацию после 1 июля, должны подчиняться требованиям об эскроу-счетах. Исключение делается лишь для тех домов, что "соответствуют установленным правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве". Методика расчёта этих двух критериев разрабатывалась уже в 2019 году. Совсем недавно Минстрой РФ опубликовал соответствующее постановление, где прописано, что готовность должна быть от 30%, а количество долевых договоров не менее 10% общей площади жилья и нежилых помещений. Для объектов, что возводят в рамках развития застроенной территории сделано послабление, если договор на это заключён с госорганами или муниципалитетом. Для такой застройки установили понижающий коэффициент 0,5. Ещё сделана оговорка для неких системообразующих застройщиков, их коэффициент понижения 0,2. Этим же постановлением российский Минстрой дал властям регионов право самим корректировать критерии. Вот только, если получивший послабление застройщик своих обязательств не выполнит, то достраивать придётся уже госоргану, что их предоставил. Но и тут есть важное уточнение: регион должен иметь заключённое с правительством РФ соглашение на снижение критериев.
Основная проблема, с которой столкнутся застройщики, пришедшие за банковским кредитом под залог средств, что лежат на эскроу-счетах - это их уровень кредитоспособности. Критерии оценки этого параметра содержит положение ЦБ РФ за номером 590-П, но это не жёсткие рамки, а общая методика, которую собственно банк может доработать. К примеру, по положению ЦБ РФ, к низкой кредитоспособности будет относиться отсутствие залога, короткая юридическая "биография" фирмы, низкий собственный вклад компании в проект и многое другое.
К слову, 29 марта замглавы Минстроя России Никита Стасишин, выступая на конференции на тему проектного финансирования и его перспектив в России, выразил некоторые опасения уровнем готовности банков к переходу на новую систему.
«У нас очень большая озабоченность реальной готовностью банков к переходу на проектное финансирование. Застройщики в регионах в 90% случаях говорят, что банки выставляют к проектам, к залогам, к резервированию такие требования, что не только региональный застройщик их выполнить не сможет, но и некоторые крупные столичные застройщики не будут соответствовать этим требованиям. Тогда вопрос - зачем мы выпускали новую инструкцию вместе с Центральным банком? Зачем мы делаем методические рекомендации о том, какие документы рассматривать, как проводить андеррайтинг? Чтобы отрасль обанкротить? У нас такой задачи нет»,- заявил чиновник.
Осталось дождаться 1 июля, чтобы оценить, удалась ли задумку властей или вред превысил пользу…
Просмотров 1656
Комментариев 
0
