Публикации

Городской "обмен веществ": Избавиться от старого, чтобы построить новое

Не бывает городов без строительства – это понятно всем. Город – как организм, с постоянным и непрерывным "обменом веществ", который требует сноса или реконструкции старых зданий и строительства новых. Как же реализуется этот процесс в столице Сибири?

Под снос
В большом городе масштаба Новосибирска при дефиците неосвоенных площадок под строительство и непрерывном уплотнении городской застройки, снос "отживших своё" зданий – естественная мера развития строительной отрасли. А если учитывать износ большинства старых жилых зданий, то во многих случаях такая мера необходима не только и не столько для развития города, сколько для безопасности его жителей.

В прошлом году завершился очередной этап «Программы переселения граждан, проживающих в городе Новосибирске, из ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда», в ходе реализации которого был расселён 101 многоквартирный дом и создан реестр зданий, износ которых превышает 60%. Из 1467 домов 463 объекта находятся в аварийном состоянии. Общая площадь всех объектов, включённых в реестр, составляет 200 488 кв. м. Это целые кварталы разрушающихся зданий постройки преимущественно 30-60х годов, когда строили стахановскими темпами, закрывая глаза на качество возводимого жилья. В итоге уже через полсотни лет город имеет в активе множество квадратных метров перспективных площадок для строительства, которые в данный момент находятся под медленно разрушающимися зданиями. Но когда же они будут освоены?

Готовность номер… сколько?
В конце мая в пресс-клубе Новосибирского союза журналистов прошёл круглый стол, на котором представители новосибирских строительных компаний обсудили список перспективных строительных площадок, сегодня занятых аварийным и ветхим жильём. На данный момент на официальном сайте Департамента архитектуры и строительства Мэрии г. Новосибирска размещено 12 таких площадок. Однако, как сообщает НГС.НОВОСТИ, новосибирские строительные компании не готовы сносить ветхое жильё. По заявлению Андрея Захарова (ЗАО «Градэко»), площади могут быть интересны инвесторам, если мэрия снесёт ветхие дома и только тогда выставит их на аукцион.

Сергей Дьячков, управляющий партнёр компании DSO Consulting, видит два пути редевелопмента ветхого жилья: «Первый – это частная инициатива девелоперов, расселяющих жителей новосибирских «шанхаев», а на месте этих «шанхаев» возводящих современное жильё бизнес-класса, - считает Сергей Александрович. – Другой путь – капитальный ремонт или расселение жителей ветхого и аварийного жилья с помощью средств федерального Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства согласно 185-ФЗ».

Однако средств, выделенных на это реформирование, явно недостаточно. Сумма рассчитывалась исходя из статистических данных за 2007 год, а для ветхого и аварийного жилья 4 года – это немалый срок.

Тем не менее, активное участие властей в области редевелопмента ветхого жилья просто необходимо. Александр Михайлов, директор СК «Союз-10» (которая уже имеет опыт успешного строительства на месте расселённых ветхих домов в Ленинском районе Новосибирска), выразил готовность зайти только на одну из предложенных для освоения двенадцати площадок – но при условии, что «мэрия вложит 50% средств, необходимых для сноса и расселения ветхих домов».

«Безусловно, есть муниципальные программы по расселению ветхого жилья, в которые планово включаются дома, подлежащие сносу, - говорит Ирина Марфина, заместитель директора ИСК «ЭКО-Воздух». – Но вне зависимости, ведём ли мы речь о муниципальном заказе или нет, затраты, связанные с расселением, ложатся на строительную компанию. Естественно, все расходы по расселению и сносу в последующем отразятся на стоимости квадратного метра. Учитывая, что рынок за последние годы существенно подорвал и покупательский потенциал, и ресурсы большинства строителей, совершенно естественно, что для последних освоение площадки с подобным обременением на сегодняшний день является невозможным».

Другими словами, те затраты, которые понесёт застройщик, делая, в общем-то, благо для города, ложатся в итоге на плечи, или, вернее, кошельки покупателей построенного на месте снесённых домов жилья. Соответственно, и без того неподъёмные для большинства покупателей недвижимости цены взлетят ещё выше. Поэтому совершенно понятно, что застройщики не спешат строить жильё, на которое сложно будет найти покупателя.

Ещё одна проблема, из-за которой строительные компании не хотят связываться с расселением ветхого и аварийного жилья – это огромный объём документации, которую придётся оформлять застройщику. По словам Олега Басалаева, начальника отдела продаж компании «Дискус-плюс», для освоения новой площадки документов в итоге меньше, так как большую их долю нужно оформлять непосредственно по расселению. «Зачастую мы сталкиваемся с проблемой документов, которые не всегда должным образом оформлены, - подтверждает Ирина Марфина,- а также с притязаниями жильцов по поводу подбора их новой квартиры – их желания порой выходят за рамки адекватности».

Подбираемый вариант, конечно, основывается на рыночной стоимости расселяемого жилья, однако в том случае, если квартира или дом приватизированы, собственники завышают цены и требуют едва ли не невозможного. Если же нет, им чаще всего приходится соглашаться на предлагаемый вариант.

По словам Елены Давыдовой, ведущего специалиста отдела продаж вторичной недвижимости компании «Жилфонд», комната 14-15 кв. м в ветхом жилье может стоить от 250 до 400 тыс. рублей. В случае с ещё оставшимися в нашем городе деревянными бараками, отсутствие центрального отопления снижает стоимость недвижимости примерно на 20-30%. Таким образом, если собственники подобного жилья ещё могут «покачать права» и несколько завысить цену, когда большая часть документов уже оформлена, и застройщик готов приступить к сносу, то нанимателю муниципального жилья придётся принять едва ли не первый подходящий вариант, поскольку все прочие вряд ли будут лучше.

Ложка мёда
Из всех перечисленных минусов реконструкции кварталов ветхого жилья, которые один другого, кажется, серьёзнее, можно назвать и пару существенных плюсов – это коммуникации и готовая инфраструктура. «При реконструкции существующих территорий мы можем увеличивать предоставленные им мощности и изыскивать ресурсы для новой застройки на этих территориях», - говорит Александр Юрьевич Ложкин, профессор Международной академии архитектуры, директор Фонда региональной архитектуры «Золотая капитель», отвечая на вопросы посетителей портала Promin.ru в рамках онлайн-конференции, посвящённой архитектурному облику Новосибирска (подробности читайте на странице онлайн-конференции «Архитектурный облик Новосибирска как столицы Сибири»). Действительно, расселяя такую застройку, затраты можно частично компенсировать практически решённым вопросом коммуникаций. Однако, по всей видимости, это не является достаточным основанием для того, чтобы зайти на обременённую ветхим жильём строительную площадку. Тем временем, именно такое решение может считаться девелопментом на общегородском уровне - когда создаётся не просто определённый объект строительства, но и повышается уровень жизни горожан в целом. Это ли не глобальная цель девелопмента?

Резюме Promin.ru
На сегодняшний момент Новосибирск представляет собой странное и зачастую абсурдное соседство высокотехнологичной застройки и ветхого жилья, современных многоквартирных домов и частного сектора. И даже если строительные компании готовы зайти на такую сложную строительную площадку, то для принятия окончательного решения им необходима поддержка государства как на федеральном, так и на местном уровне посредством различных программ и финансирования. Пока же государство не примется за эту проблему всерьёз, проблема ветхого и аварийного жилья вряд ли будет решена, поскольку даже капитальный ремонт вряд ли надолго продлит жизнь разрушающихся уже в течение десятилетий зданий.

 

 

Источник: Promin.ru

Вернуться в список