Публикации

Архив Архив публикаций

Гражданский кодекс России расширили на главы о недвижимости

С сентября 2022 года в России вступили в силу важные изменения Гражданского кодекса. В нём появились сразу две новые главы, которые затрагивают интересы рынка недвижимости - "Недвижимые вещи" и "Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, помещения и машино-места". Рассмотрим подробнее, что же они подразумевают.
 
Новые главы в ГК РФ должны были вступить в силу 1 марта 2023 года, но сроки сдвинули, потому с сентября 2022 года кодекс был фактически расширен. В нём закрепили отдельные нормы о земельном участке, помещении, здании и сооружении, а также других форматах недвижимости. Авторы корректировок считают, что создание понятийного аппарата и его критериев позволит сократить количество споров о том, что относится к недвижимости, а что нет. Помимо этого, нововведения систематизируют действующие нормы и учитывают судебную практику.
 
Глава 6.1 "Недвижимые вещи" включает в себя несколько статей, которые характеризуют те или иные вещи в сегменте. Например, земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены по закону, и он также признается недвижимой вещью.
 
Для здания и сооружения уточнено, что они создаются в результате строительства, но могут также образоваться при разделе недвижимой вещи или в результате их объединения. При этом, если законом не установлено иное, при изменении характеристик здания или сооружения, не образуется новое здание или сооружение.
 
Жилым же помещением считается та обособленная часть здания или сооружения, которая пригодна для постоянного проживания граждан. А те помещения, что предназначены для обслуживания иных помещений, - это общее имущество, которое не участвует в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (есть исключения, но их мало). Помещения или машино-места также могут образовать в результате раздела недвижимой вещи или слияния смежных вещей, а также в ходе реконструкции, если образуется помещение как новая недвижимая вещь. Ещё один важный нюанс - в недостроенных объектах образование помещений и машино-мест не допускается.
 
В статье об образовании недвижимых вещей уточнено, что закон может установить запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей или же условия для их образования. При образовании новых недвижимых вещей обременения исходной вещи сохраняются, если не определено иное.
 

О праве собственности

 

В главе "Право собственности и другие вещные права..." - семь новых статей и ряд корректировок. Так, право собственности на созданные недвижимые вещи возникает у собственника земельного участка, на котором они находятся, если иное не предусмотрели законом или договором. Например, в случае с госучастком, в расчёт берётся документ о передаче и цели в нём прописанные.
 
Уточняется, что, как только произошла госрегистрация прав на помещения в здании (или сооружении), то право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.
 
У собственника здания, которое стоит на участке, принадлежащем другому лицу, есть право им пользоваться, но на тех условиях, которые указаны в законе, или же в соответствующем договоре. Если же право пользования никак не закреплено, то пользоваться наделом собственник здания может лишь в том объёме, который необходим "для обеспечения ему доступа к такому зданию". Более того, при случайной гибели здания собственник имеет право на его восстановление. На последнее ему даётся пять лет с момента случайной гибели.
 
Некоторые нормы дублируют Жилищный кодекс РФ, но не дословно, а в части, необходимой для уточнения. Например, в том, что касается общего имущества в многоквартирном доме или прав и обязанностей собственника в оном. Напомним: доля в общем имуществе будет пропорциональна доле общей площади принадлежащих лицу помещений, а при отчуждении помещения собственник не имеет права отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество отдельно от права на помещение. Никакая доля не может быть выделена "в натуре", то есть фактически. Это значит, что разделение общего подвала с иным целевым назначением на так называемые кладовки, которые конструктивно не были предусмотрены, и распределение их между собственниками помещений, противоречит норме ГК РФ. Но и тут есть ещё ряд нюансов.
 
Прописана в новой главе и норма о лишении права собственности тех владельцев, которые содержат имущество бесхозяйственно, то есть, допускают его разрушение, или же используют не по назначению, систематически вредят соседям. В этом случае уполномоченный орган власти выносит предупреждение, а в случае разрушений, - даёт срок на ремонт. Если предписание не выполнено, то уже суд по иску этого госоргана может вынести вердикт о продаже помещения с торгов и выплате вырученных средств собственнику, за минусом расходов.
 
Но даже это далеко не все нюансы новых глав ГК РФ, которые касаются сферы недвижимости.
 

И некоторые приказы Росреестра

 

Стоит также отметить, что с 1 сентября в сфере недвижимости стартовали ещё несколько нормативных актов - приказов Росреестра, принятых в марте-апреле 2022 года. К примеру, это мартовский приказ за номером П/0100. По этой норме те граждане, которые пользуются для постоянного проживания домом, построенным до 14 мая 1998 года, расположенным в границах населённого пункта, но не имеют прав собственности на него, смогут оформить бесплатно землю в собственность. Норма будет действовать пока до 1 марта 2031 года. Для органов исполнительной власти и местного самоуправления подготовили правила подготовки и осмотра дома, а также оформления результатов этого действия для последующей передачи земли в собственностью.
 
Апрельский приказ за номером П/0148 касается передачи полномочий в земельной сфере Росреестру от Минэкономразвития. Так, можно будет подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории с использованием официального сайта ведомства. А гражданин, который планирует образовать участок для последующего его получения без торгов, сможет подавать этот документ как в бумажной форме, так и в электронной.
 
Также с сентября начал действовать приказ Минстроя России от 03.06.2022 года 446/пр, которым утвердили формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это сделано для установления единых стандартов по стране.
 
Законодатели продолжают свою работу в сфере недвижимости. В следующем материале мы расскажем ещё о части введённых или планируемых инноваций.
 
Фото с сайта yuristprav.ru

Вернуться в список

Просмотров 2035

Комментариев    0

Имя:
Текст комментария:
captcha

Введите код, указанный на картинке