Публикации

Как не нарушить закон о рекламе в недвижимости?

 Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Согласно федеральному закону, рекламой признается "информация, распространенная любым способом, в любой форме, с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формированию или поддержанию интереса к нему и его продвижению на рынке".

 

Территориальные Комиссии Федеральной антимонопольной службы регулярно осуществляют проверки объявлений, размещенных не только юридическими лицами, но и собственниками квартир, признавая рекламодателем любое лицо, "определившее объект рекламирования и содержание рекламы".

 

Чаще всего нарушение закона о рекламе происходит по незнанию. К тому же владельцы жилья, представители агентств недвижимости и строительных компаний полагают, что закон о рекламе должен соблюдать только тот, кто заключил договор на размещение платной рекламы. Однако, это не так. Даже бесплатная реклама может быть признана ненадлежащей. Требования закона распространяются на любое обращение, адресованное неограниченному кругу лиц, обладающее признаками рекламного сообщения. И не имеет значения, является ли реклама оплаченной или размещена бесплатно.

 

Типичные нарушения законодательства о рекламе

 

Рассмотрим частые ошибки, встречающиеся в рекламных объявлениях в сфере недвижимости, которые могут быть истолкованы контролирующими органами как нарушение законодательства о рекламе.

 

1) Объявления от агентств недвижимости без договора с собственником квартиры

Агентство размещает объявление о продаже квартиры, на которую не имеет никаких прав, без договора с собственником (договор на эксклюзивное обслуживание, оказание услуг и прочие формулировки), нет бумажного документа, подтверждающего факт сотрудничества с владельцем выставленного на продажу или аренду жилья и правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Претензии о нарушении законодательства в таких случаях инициирует сам собственник, неожиданно обнаруживший в СМИ объявление о продаже своей квартиры от агентства, с которым он не имел никаких отношений.

 

2) "Продажа от застройщика" без договора со строительной компанией

В отдельную категорию можно выделить объявления о продаже квартиры от застройщика без заключенного договора о сотрудничестве (оказании услуг и т.п.) со строительной организацией. Часто в таких объявлениях агентство называет себя отделом продаж застройщика, представителем застройщика, аккредитованным/акцептованным агентством от застройщика, упоминает о продаже квартир от застройщика, не имея на это оснований. Сигналы о несоблюдении законодательства о рекламе в этом случае обычно поступают в УФАС от строительных компаний, права которых оказываются нарушенными.

 

3) Сокрытие названия агентства или использование фиктивного названия

Размещая бесплатное объявление, представитель агентства может не подписывать название агентства, использовать не то название, которое фактически зарегистрировано, или представляться частным лицом. Помимо вышеупомянутых хитростей, призванных обмануть покупателя относительно принадлежности к организации-застройщику, могут использоваться буквенные символы и аббревиатуры, похожие на известные агентства недвижимости, кредитные организации, строительные компании. В этом случае фиксируется намеренное введение в заблуждение потребителей рекламы.

 

4) Реклама новостроек без указания на способ получения документации и других значимых параметров

Следующий распространенный способ нарушения законодательства о рекламе касается новостроек. Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства, должна содержать информацию о месте и способах получения проектной декларации. Нужно разместить либо ссылку на проектную декларацию, либо адрес, обратившись по которому потенциальный покупатель мог бы в офисе агентства изучить требуемый документ.

 

Если объект продается не по договору долевого участия, обязательно должно быть сообщено, на основании каких документов осуществляется строительство жилого дома. Предлагается ли гражданам приобрести пай и стать пайщиками в жилищном строительном кооперативе, присоединиться к участникам жилищно-накопительной программы в потребительском кооперативе, или в настоящий момент объект не продается, потому что не получены все разрешительные документы, и информация опубликована в целях изучения спроса – все эти обстоятельства являются важными. Реклама признается ненадлежащей, если в ней отсутствует часть существенной информации о рекламируемом товаре, об условиях его приобретения или использования.

 

Чтобы не нарушить законодательство, помимо вышеперечисленных требований, следует также указывать наименование застройщика и срок сдачи объекта.

 

5) Упоминание о продаже квартиры по ипотеке без фактической возможности получить ипотечный кредит на данный объект

Несколько обстоятельств касаются фразы о возможности продажи квартиры по ипотеке. Сначала надо проверить, возможно ли это в принципе. Не является ли вторичное жилье слишком старым для одобрения банком в качестве предмета залога по ипотечному кредиту.

 

Если речь идет о строящемся жилье, то должны быть перечислены банки, в которых стройка аккредитована. Рекламирование возможности кредитования без указания сведения о лице, оказывающем такую финансовую услугу, является нарушением законодательства. Следует учесть изменившиеся в последнее время ипотечные условия – вполне вероятно, что ранее одобренный объект больше не может быть приобретен по ипотеке из-за ужесточившихся требований к степени готовности строящегося объекта.

 

Если реклама содержит указание о размере процентной ставки или другое условие, влияющее на стоимость кредита, она должна содержать и все остальные условия, определяющие его полную стоимость для заемщика.

 

Отдельная история – объекты, продающиеся жилищно-строительными кооперативами, ипотека на которые чаще всего возможна только под залог другого, уже имеющегося жилья. Так, упоминание о возможности ипотеки на строящееся жилье на улицах типа Бронной и Высоцкого в Новосибирске – с высокой долей вероятности означает внимание контролирующих органов на предмет нарушения законодательства о рекламе. Даже если продавец далек от ипотеки и просто не знал об этом. Незнание закона не освобождает от ответственности.

 

6) Информация в тексте объявления, не соответствующая действительности

Нарушением может быть признана любая информация, не соответствующая действительности: объявление о продаже 2-комнатной квартиры при фактической продаже двух комнат в многокомнатной квартире, продажа доли в квартире без указания информации о правах собственников других долей в квартире, имеющих право преимущественной покупки, и т.п. "неточности" и утаивание значимых условий покупки.

 

7) Рассылка рекламных объявлений без согласия адресата

Нельзя не упомянуть о спам-рассылках, инициируемых организациями или частными лицами. Распространение рекламы по телефону, электронной почте и другим телекоммуникационным каналам не допускается без предварительного согласия абонента или адресата на получение рекламы.

 

***

Конечно, невозможно перечислить и предусмотреть все возможные ситуации, с которыми может столкнуться гражданин, размещающий объявление. Будьте внимательны и честны – и проблемы с нарушением рекламного законодательства обойдут вас стороной.

 

Материал подготовлен сайтом www.n-s-k.net

Вернуться в список