Публикации

Конкуренция банков на ипотечном рынке, или Где выгоднее взять кредит?

Руководитель центра ипотечного кредитования АН «Афина Паллада» Кашин Максим Валентинович

Мне очень часто задают этот вопрос. И для себя я не нахожу лучшего ответа, чем задать встречный - а что Вы хотите получить от банка? Какова Ваша ситуация? Ведь у каждого человека свои предпочтения и требования, разные жизненные условия и ситуации. Соответственно, и выбор будет разный.

Возможности заемщика и сроки кредитования. (Основные критерии выбора банка) Разберем несколько возможных примеров. Одному нужен кредит с минимальным платежом по кредиту, при этом человек готов заплатить комиссию банку, так скажем, «разово», чтобы уменьшить себе ставку и в дальнейшем снизить для себя ежемесячное бремя обслуживания кредита. Другой же, в результате ограниченных средств в день сделки готов взять кредит с немного большей ставкой, но при условии, что расходы по оформлению кредита будут минимальными. К расходам я отношу не только комиссии банка за аккредитив, обналичивание кредитных средств, ведение счета и т. д., но и «побочные» расходы: это оценка объекта недвижимости, страхование жизни и здоровья заёмщика, титульного страхования, платежи сторонним организациям. Эти условия могут повлиять на выбор заёмщиком банка, в котором планируется оформлять кредит. Более того, бывает так, что отдельный банк предоставляет возможность выбора, например, снижение ставки по кредиту при условии повышенной оплаты «разовых» платежей за оформление кредита.

В результате, перед заемщиком встает выбор, в какой из банков лучше обратиться? Обычно, окончательным определением в принятии решения, в данном случае, служит вопрос заёмщику – как быстро Вы планируете погасить кредит? Если 2-3 года, то имеет смысл не платить комиссию за кредит, а выбрать более высокую ставку. В итоге «общая переплата» будет меньше. И наоборот, выбрав вариант с оплатой комиссии, заёмщик получает более дешевый кредит, и в итоге переплата у него оказывается меньше. Конечно, данный вариант более приемлем для долгосрочного кредита.

Однако, помимо основных критериев (срок, ставка, комиссии), лежащих «на поверхности», есть не столь заметные на первый взгляд, но и не менее значимые нюансы. Например, заёмщик выбрал квартиру, в которой имеется не узаконенная перепланировка, и, безусловно, нужно идти за кредитом в тот банк, в котором подобные сделки возможны. Условием выдачи кредита, в этом случае , будет обязательство заемщика узаконить существующую перепланировку. Или ситуация, когда семья с детьми, продавая свою недвижимость, планирует за счет ипотечного кредита улучшить свои жилищные условия. Условием продажи имеющегося жилья является наделение детей долями в приобретаемой квартире. И тогда нужно выбирать тот банк, который такую возможность предоставляет. Для таких заёмщиков круг банков, в которых можно оформить кредит, существенно сужается, и, возможно, выбор пониженной ставки или наличия комиссии уже не играет роли. Ведь для них приоритетным будет обращение в банк, в котором возможно проведение подобных сделок.

Однако, не стоит забывать, что в схеме «кредитор – заёмщик» 2 стороны - это банк и, собственно, заёмщик. И, как заёмщик выдвигает свои требования к кредитору, кредиту, условиям выдачи и его обслуживания, возможности досрочного гашения и т. д., так и у банка есть свои требования к заёмщику. Основные из них - это возраст заёмщика, его платежеспособность с возможностью подтверждения дохода и наличие первоначального взноса. Если первые два «требования» влияют на сумму кредита, то третий - исключительно на ставку по кредиту (конечно, при наличии минимального необходимого взноса). Напомню, сегодня минимальным является взнос - от 0 до 10%, и зависит от банка – кредитора. Так, например, банк может попросить застраховать четвертый риск – риск невозврата ипотечного кредита. Это, когда договор страхования ответственности защищает заемщика от дополнительных убытков. Убытки могут возникнуть в ситуации, когда заемщик не способен будет обслуживать свой кредит, а денежных средств, полученных от продажи заложенной недвижимости, окажется недостаточно для полного погашения кредита. Должен сказать, что этот вид страхования весьма затратный, и моей рекомендацией обычно служит следующее: либо изыскать возможность и увеличить размер первоначального взноса, либо сменить банк и, возможно, при этом оформить кредит под более высокий %.

Доход заёмщика и форма его подтверждения. Напомню: для работающих по найму существует несколько форм подтверждения дохода: форма 2НДФЛ (предпочтительная форма подтверждения), справка по форме банка и заявленный доход (неподтвержденный документально).

Итак - доход. Чем больше доход заёмщика, тем большую сумму он может получить в кредит. При предоставлении документа о доходе в наиболее предпочтительной для банка форме, ставка по кредиту может быть минимальной. Достаточно часто банки повышают ставку по кредиту заёмщику, подтверждающему доход справкой по форме банка (увеличение может быть от 0,25% до 1%). Кредит же заёмщику, подтверждающему доход справкой по форме 2НДФЛ, обойдется дешевле. Но это в рамках одного банка. Моей рекомендацией, в данном случае, будет обращение заёмщика со справками по форме банка в другую кредитную организацию, не увеличивающую ставки таким заёмщикам. Зачастую, при одном и том же доходе в разных банках можно получить разную сумму кредита. Всё зависит от того, как банк считает максимально возможный платеж, исходя из имеющегося дохода. Рекомендация заёмщикам, которым при низком подтвержденном доходе требуется максимально большая сумма кредита: не отчаиваться, а знать, что некоторые банки допускают возможность направлять на гашение кредита до 80% от подтвержденного дохода. И в этом случае уже сам заёмщик должен подумать - сможет он платить по такому кредиту или нет.

Возраст заёмщика. Обычно срок кредита рассчитывается как разница между программным сроком возврата кредита и возрастом заёмщика. Под программным сроком понимается максимальный возраст заёмщика на момент окончания пользования кредитом в конкретном банке. В одном банке - это может быть срок выхода на пенсию, в другом - увеличенный срок выхода на пенсию на 5 лет, в третьем - достижение заёмщиком возраста 75 лет или вовсе без ограничения возраста. Соответственно, при выборе банка перед заёмщиком «немолодого» возраста будут стоять два основных вопроса: на какой срок Вы хотите оформить ипотеку и сколько Вам лет. Не забывайте при этом, что условия зависят не только от программы банка, но и от ставок по таким кредитам, комиссиям и прочим особенностям банковской программы предоставления кредита и требований к заёмщику.

Призом за правильность выбора банка будет не только сэкономленные на ипотечном кредите деньги (а экономия на средний кредит в данном случае может составить до 150 000 рублей), но и лёгкость проведения сделки, расширенные возможности при поиске и выборе квартире под ипотеку, простота и доступность обслуживания данного кредита.

Сегодня свыше 50 банков готовы предоставить ипотечный кредит, а также действует свыше 300 банковских программ, которые подойдут практически под любую ситуацию заёмщика. При выборе банка необходимо помнить, что желание выбрать «лучшее» - абсолютно обоснованное желание, и нужно лишь расставить для себя приоритеты, определить, что в данной ситуации важнее. Главное, что это реально достижимо. Просто нужно выделить для этого немного времени и хорошо ознакомиться с программами банков или же обратиться к ипотечному брокеру, который подберет подходящую программу и сможет ответить на главный для этой статьи вопрос – в каком банке МНЕ выгоднее взять ипотечный кредит?

Я нарочно не называл ни одного банка, дабы не вводить читателя в заблуждение, так как однозначного ответа на данный вопрос нет. Всё зависит от самого заёмщика, его требований и возможностей. Для каждого заёмщика ответ будет свой. И замечу, что испорченная кредитная история или отсутствие возможности подтвердить свой доход - не повод отчаиваться. Ведь многое зависит от желания самого заёмщика.
 

Источник: АН "Афина Паллада"

Вернуться в список