Архив публикацийКупля продажа недвижимости: опыт Новосибирска
Сложный документооборот, крупные суммы денег и несовершенство российского законодательства в риэлтерской сфере, — все это реалии российского рынка недвижимости, с которыми рано или поздно приходится сталкиваться практически всем собственникам недвижимости. Как обезопасить себя от откровенных мошенников и случайных роковых ошибок нерадивых специалистов, рассказывает заместитель генерального директора по юридическим вопросам Калининского агентства недвижимости «Афина Паллада» Жанна Зингер.
«Ассоциация агентств недвижимости «Афина Паллада» более восемнадцати лет работает на новосибирском рынке недвижимости. За эти годы несколько раз менялось законодательство, экономические реалии и динамика цен на жилье. И все эти годы нам удавалось справиться со всеми трудностями, которые просто неизбежны в процессе становления рыночных отношений.
В компании всегда достаточно сильный упор делался и делается на юридическую службу, все сотрудники которой — дипломированные юристы, имеющие многолетний опыт работы именно в сфере недвижимости. Все работают в компании длительное время, при этом постоянно участвуют в различных семинарах, в профильных образовательных программах и т.д.
Немаловажно и то, что свой юрист есть в каждом отделении компании, а их на сегодняшний день в городе шесть. Чтобы специалисты, «разбросанные» по разным районам города имели возможность обмениваться опытом, в компании регулярно проводятся собрания юридической службы, где мы обсуждаем последние новости и актуальные вопросы.
Много внимания уделяется юридической грамотности риэлтеров. Риэлтеров учат быть грамотными и внимательными. Кроме того, руководством компании проводится серьезная работа по созданию благоприятных условий труда. В итоге у нас отсутствует проблема «текучки кадров», а накопленный годами опыт риэлтеров остается в «Афине Палладе», приумножая капитализацию компании.
Еженедельно руководитель при поддержке юристов проводит «Час риэлтера», на котором рассказывается обо всех изменениях в законодательстве и нормативно-правовой базе. Помимо этого, юристы компании регулярно проводят обучение и аттестацию риэлтеров, чтобы специалисты, работающие непосредственно с Клиентом, могли отвечать на многие вопросы самостоятельно.
Не забывают специалисты и о гражданах, не являющихся Клиентами компании — на сайте «Ассоциации агентств недвижимости «Афина Паллада» любой житель Новосибирска может задать свой вопрос по недвижимости и оперативно получить на него ответ.
Как в любой юридической службе компании, специалисты «Афины Паллады» занимаются сопровождением и контролем риэлтерской деятельности: визируют заключаемые с клиентами договоры, вносят в них изменения и дополнения с учетом индивидуальных особенностей и интересов клиента.
При этом юрист «не изолирован» от Клиента и риэлтера. Он всегда присутствует при заключении предварительного договора. Продавец или покупатель в любой момент могут задать ему свой вопрос и получить на него исчерпывающий ответ. В сфере недвижимости с ее крайне сложным и непрозрачным для рядовых граждан документооборотом это особенно важно.
Но настоящим ноу-хау компании является оригинальная методика сопровождения сделки, результаты которой отражаются в виде так называемого «Протокола сделки».
Что это такое? Это документ, в котором зафиксированы «история» объекта недвижимости и результат нашей юридической экспертизы, где отражено какие именно документы необходимо предоставить по конкретной сделке. Юристы проверяют предоставленные документы, их полноту, достоверность, соответствие действующему законодательству. Предпринимают все необходимые меры, чтобы проверить «юридическую чистоту» предыдущих сделок по данному объекту и выносят свой вердикт относительно объекта недвижимости.
С результатами проверки в обязательном порядке знакомятся все участники сделки. В «Протоколе сделки» Клиент видит итог всей предварительной работы и может проверить, насколько добросовестно риэлтер и юрист выполнили свою работу.
Технология отработана годами, поэтому по каждому типу сделки протокол имеет определенную форму, в которой указаны все необходимые документы. В протоколе фиксируется информация о доверенностях, об арестах на этот объект, о правах третьих лиц на объект недвижимости, о наличии или отсутствии перепланировки, задолженности по квартплате и коммунальным услугам, то есть все те моменты, которые могут препятствовать проведению сделки.
С учетом особенностей каждого конкретного случая меняется комплектность документов, подлежащих проверке. Например, если Клиент решил приобрести квартиру в новостройке, то помимо стандартного пакета документов дополнительно необходимо тщательно проверить строительную компанию: уставные документы, юридический и фактический адрес, подтвердить полномочия представителя компании, от имени которого подписывается договор участия в долевом строительстве. Для новостроек в обязательном порядке проверяется вся разрешительная документация на строительство (правоустанавливающий документ на земельный участок, разрешение на строительство). В зависимости от стадии строительства появляется необходимость проверять задолженность по ТСЖ и т.д.
Полная юридическая экспертиза документов — работа очень кропотливая и затратная по времени, однако полностью себя оправдывает и практикуется «Ассоциацией агентств недвижимости «Афина Паллада» уже много лет. Несмотря на ее относительную доступность, широкого распространения в риэлтерской среде наша методика пока не получила и по-прежнему является ноу-хау компании.
Если возникают какие-то спорные вопросы, юристы компании стремятся разрешить их в досудебном порядке. Поэтому за всю восемнадцатилетнюю историю агентства количество судебных разбирательств в отношении ассоциации можно буквально пересчитать по пальцам. И что самое важное, за все время работы «Ассоциации агентств недвижимости «Афина Паллада» никогда не наступало случая, чтобы клиент утратил право собственности.
Тщательная и поэтапная проверка документов максимально исключает возможность применения каких-либо, даже самых изощренных, мошеннических схем. Именно поэтому мошенники предпочитают не обращаться в крупные агентства недвижимости, юридические службы которых способны раскрыть обман еще на этапе предварительной проверки документов.
В «Ассоциацию агентств недвижимости «Афина Паллада» можно обратиться за услугой по оформлению различных договоров по недвижимости, документов на земельные участки, индивидуальные жилые дома, по составлению исковых заявлений, жалоб и претензий, по судебному представительству.
Источник: ААН «Афина Паллада»
Просмотров 1084
Комментариев 
0
