Архив публикацийНедвижимость и закон: что изменилось с января?
С 1 января 2016 года вступило в силу множество изменений законодательства, часть из которых напрямую касается рынка недвижимости. Портал «Новосибирской Ассоциации Риэлтеров» выбрал четыре самых важных нововведения. Владеть нельзя продать
Предельный срок владения недвижимостью, которая приобретена после 1 января 2016 года, для налогообложения составляет пять лет, а налоговая база не может быть меньше 70% кадастровой стоимости. Теперь для продажи объекта с экономией на 13-процентном налоге потребуется ждать на два года больше, чем раньше, да и «лазейка» с занижением стоимости сделки до одного миллиона рублей, позволявшая продать квартиру раньше срока и не заплатив налог, оказалась прикрыта.
Трехлетний срок сохранен лишь для ряда случаев. Во-первых, если недвижимость унаследована или получена в дар от близкой родни, к которой относят бабушек, дедушек, родителей, детей, братьев, сестер, внуков и супругов. Во-вторых, если право собственности получено в процессе приватизации или договора ренты с иждивением.
Таким образом, купив квартиру в 2016 году за три миллиона рублей, продать ее можно будет без дополнительных расходов только в 2021-м или же придется заплатить 13% от полученного дохода. Для снижения налогового бремени можно, при наличие подтверждающих документов, налоговую базу сократить на стоимость квартиры, по которой она была куплена, или использовать свое право на имущественный вычет.
Теперь рассмотрим на конкретном примере, как это действует. Иван Иванов купил в январе 2016 года квартиру за 4 миллиона рублей, но к концу года он решает ее продать. С дохода – средств, вырученных за сделку – ему придется заплатить 13-процентный налог. При этом налоговой базой будет одна из величин: или цена по договору, или кадастровая стоимость квартиры. При этом в случае с кадастровой стоимостью ее необходимо умножить на 0,7 – понижающий коэффициент. Вот самая большая из этих величин и будет налоговой базой.
Далее уже можно пытаться снизить базу на договорную цену, по которой Иван Иванов ранее купил квартиру, или же применить налоговый имущественный вычет в один миллион рублей. В первом случае налог придется заплатить с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Во втором случае налог выплачивается с остатка, получившегося после снижения базы на миллион. К примеру, цена продажи четыре миллиона рублей оказалась больше показателя кадастровая стоимость умноженная на 0,7, тогда она и будет налоговой базой. После применения вычета остается три миллиона рублей, с которых Иванов должен будет заплатить 390 000 рублей налога.
Третий не лишний
Законодательство о нотариате, изменившееся с января, частично затронет интересы и участников рынка недвижимости. Для некоторых сегментов обязательным станет участие нотариуса.
Так, нотариальному заверению в обязательном порядке теперь подлежат сделки по отчуждению доли в праве собственности третьему лицу и соглашение о разделе совместного имущества супругов при расторжении брака.
Заверение «долевых» сделок позволит защитить от рейдерских захватов квартиры этого сегмента. Ранее некоторые дольщики предлагали совладельцам выкупить их часть по баснословной цене. Получив отказ, продавец доли вступал в сговор с третьим лицом, которому она продавалась по уже значительно сниженной цене. После перехода права собственности жизнь в квартире для других совладельцев делали невыносимой и в итоге покупали квартиру дешевле рыночного аналога. Или, наоборот, владельцев большей части жилья все же вынуждали приобрести микродолю по завышенной цене.
Теперь нотариус будет проверять предлагалась ли доля другим содольщикам по той же цене, по которой ее продают на сторону.
Обязательно заверять у нотариуса и все сделки, связанные с собственностью недееспособного или несовершеннолетнего гражданина.
Отметим еще одну инновацию, введенную тем же законом, – возможность оформить документы в электронном виде. Но для этого первоначально потребуется получить усиленную квалифицированную электронную подпись.
Третий блок поправок, обретших с января статус закона, – это снижение тарифов на заверение сделок, где обе стороны – родственники (супруги, дети, родители, внуки). Это позволит сэкономить при оформлении договора дарения, который чаще всего и заключается между близкими родственниками. К примеру, для объектов, которые стоят до десяти миллионов рублей, тариф будет три тысячи рублей плюс 0,2% от суммы сделки. Если недвижимость дороже, то заплатить придется 23 тысячи рублей и 0,1% от суммы сделки, но только, от части, что превышает десять миллионов рублей. По-прежнему платеж не может быть больше 50 тысяч рублей.
Рынку аренды поставили подножку
Исчисление налога по кадастровой стоимости не только увеличит нагрузку на кошельки владельцев, но может привести к росту стоимости арендной платы на жилье. Судите сами.
Кадастровая стоимость, которая послужит налоговой базой, близка к рыночной стоимости объекта. Хотя на первое время законодатель и предусмотрел льготу – стоимость 20 квадратных метров для квартиры не учитывается при налоге – она распространяется лишь на одну квартиру. Для сдачи в наем приобретается вторая или третья квартира, а вот уже за нее платить владельцу придется без учета льготы. Вероятность, что эти дополнительные расходы будут возложены на плечи нанимателей, очень велика. В итоге – арендный рынок может отыграть назад свое десятипроцентное понижение цен 2015 года, так как в стоимость найма будет заложен и новый налог. Напомним, в Новосибирске к началу января 2016 года средний ежемесячный платеж по жилой аренде составляет 16 тысяч рублей.
Новосибирская область как раз попала в число 28-ми пилотных регионов, где новая система налогообложения начала работать с 2015 года. Таким образом, первые платежки упадут в почтовые ящики собственников весной 2016 года, а оплатить их нужно будет до 1 октября 2016 года.
ЖКХ не осталось без внимания
В сфере жилищно-коммунального хозяйства прошло три наиболее важных нововведения: повышение неустойки за неуплату услуг, введение повышающего коэффициента для собственников, не установивших приборы учета, и возможность взимания штрафов с компаний-поставщиков в пользу получателей услуг.
Граждане, которые не погасили долги, теперь должны будут оплачивать их только с 31-го дня просрочки – за каждый день по 1/300 ставки рефинансирования, а с 91-го дня – по 1/130. В это же время штрафы за самовольное подключение к тепловым, электрическим, газосетям для граждан увеличены в три раза – с трех-четырех тысяч рублей до 10-15.
Важный момент – с 1 января ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке и, таким образом, автоматически вместо 8,5% она стала 11%. К концу января Совет директоров Центробанка России рассмотрит возможность снижения ставки, но в свете экономической ситуации высока вероятность, что она останется на прежней отметке.
Что касается повышающего коэффициента для квартир без счетчиков, то до конца июня норматив для них будет выше в три раза, а с 1 июля уже в пять раз. Повышать планку для забывчивых собственников будут каждые полгода, но это не коснется тех у кого нет технической возможности для установки приборов учета.
Для недобросовестных поставщиков услуг, между тем, введено правило, по которому за некачественную услугу придется выплатить собственникам квартир 30% от ее стоимости, а за несправедливо начисленную сумму ее половину.
Просмотров 1926
Комментариев 
0
