Публикации

Архив Архив публикаций

Обмен — перемены к лучшему

Время не стоит на месте — люди съезжаются, разъезжаются, расширяют пространство. В каждом из этих случаев не обойтись без жилищных перемен, связанных с обменом. Однако сегодня прямые обмены встречаются достаточно редко. А вот альтернативные сделки, совмещающие в себе единовременные продажу и покупку, составляют порядка 80% всех сделок на вторичном рынке. Совместить стороны сделки так, чтобы все остались довольны, совсем не просто. Именно поэтому потребуется помощь профессионального риэлтера. 

Альтернативная сделка — одновременная продажа квартиры и приобретение взамен новой. Человек в сделке одновременно является и продавцом, и покупателем. 

Суть альтернативной сделки заключается в том, чтобы найти на свою квартиру покупателя, а на вырученные средства приобрести другое жилье. Здесь может участвовать доплата, или наоборот, разница в цене может быть использована на другие нужды. Суть альтернативной сделки фактически состоит из нескольких одновременных простых продаж. Именно так происходят разъезды, съезды, расселения, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смены района проживания. Когда в одной сделке объединяются три и более квартиры, сделка напоминает цепочку, каждое звено которой одновременно решает свой жилищный вопрос. Подчас количество звеньев в обменной цепи может достигать десятка.

Равноценный обмен

В случае равноценного обмена, как правило, меняют район на район или этаж на этаж. К таким вариантам чаще прибегают, когда меняются жизненные обстоятельства.

— При смене места работы или учебы дорога может отнимать слишком много времени. Или, к примеру, в семью, проживающую на высоком этаже, на постоянное место жительство переезжает пожилой родственник. Домочадцы понимают, что каждый выход на улицу будет сопровождаться для него сложностями, поэтому решают переехать на нижний этаж. Однако такого рода сделки проходят очень редко. Потому как чаще всего люди готовы мириться с существующим положением вещей, ошибочно предполагая, что понесут дополнительные затраты, — поясняет Сергей Поветьев, менеджер Железнодорожного отдела продаж Центрального Агентства Недвижимости.

Улучшение жилищных условий

Обмен меньшей площади на большую, или наоборот, — тоже совсем не редкость. Скажем, проживающая в однокомнатной квартире семья расширилась, возникла необходимость в увеличении пространства. Чтобы решить задачу, необходимо, продать имеющееся жилье и приобрести квартиру большей площади. Причем, возможны варианты и с минимальной доплатой. Все зависит от того, что на что меняется: если при увеличении площади отдаленность не имеет значения, то можно сыграть на этом, выбрав большее по габаритам, но практически одинаковое по стоимости, например, из-за разницы ценовой политики районов, жилье. К примеру, 1-ком. квартиру на улице Кропоткина можно поменять на 2-комнатную на микрорайоне «Родники». Тем самым без дополнительных денежных затрат увеличить жилплощадь.

— Существует и другой вариант — имея хорошую доплату качественно изменить не только количество квадратных метров, но и ликвидность места жительства. На сегодняшний день такие сделки на рынке наиболее распространены. Добавив к стоимости 1-комнатной квартиры, к примеру, на улице Мира, переехать в 2-комнатную квартиру на Затулинском жилмассиве с доплатой в 200-300 тысяч рублей, — замечает Татьяна Захарова, менеджер Железнодорожного отдела продаж Центрального Агентства Недвижимости.

Или другая ситуация — когда нужно разменять квартиру, и при этом извлечь из обмена деньги. Например, трехкомнатную квартиру можно разменять на двухкомнатную или однокомнатную квартиру с доплатой. Ценовая разница будет зависеть от характеристик, участвующих в обмене квартир.

По данным Центрального Агентства Недвижимости, сегодня желающих просто продать квартиру и получить за нее деньги, не приобретая взамен ничего другого, совсем немного, порядка 5-8% от всего количества сделок.

Разъезд или съезд

Такая ситуация очень типична для большинства семей. Дети выросли, создали свои семьи — большую квартиру можно разменять на две маленькие, тем самым и детям помочь, и себя не обделить. В этом случае происходит разъезд.

Кто-то расстается, разводится — здесь тоже поможет обмен с целью разъезда.

Или есть другие, более оптимистичные ситуации: двое вступили в брак, причем, оба наделены квадратными метрами. Решив их объединить, можно продать имеющееся жилье, а взамен — приобрести одну большую квартиру. Совместив это в одну сделку купли-продажи, снова получаем альтернативный обмен, который и в данной ситуации помогает быстро решить жилищный вопрос.

Ипотека — верный друг

Совершенно не обязательно годами копить «разницу» для доплаты при обмене или улучшении жилищных условий. В этом случае на помощь придет ипотечный кредит. Сегодня практически 30% альтернативных сделок на вторичном рынке происходит с привлечением ипотеки. Это не удивительно — пришло понимание того, что долго копить нужную сумму, скорее, будет накладным, а не предусмотрительным. Ведь копится определенная сумма «разницы», а увеличивающаяся со временем цена квартиры, закономерно увеличивает и сумму необходимой доплаты. В итоге обмен либо будет не таким выгодным, каким мог стать изначально, либо вообще отсрочен на неопределенный временной период.

Пример приводит Татьяна Ядрышникова, руководитель Центра ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости:

Продали 1-ком. квартиру в Кировском районе за 1400 тыс. рублей

Купили 3-ком. квартиру в Ленинском районе за 2 350 тыс. рублей

Кредит 950 тыс. рублей под 13% годовых

Ежемесячные платежи:

на 10 лет — 14 243 рубля

на 15 лет — 12 040 рублей

На практике

Альтернативная сделка весьма выгодна и удобна. Во-первых, она не ограничивает в выборе квартиры. Подобрать можно любой объект из множества вариантов, выставленных на рынке. Важна синхронность в продаже и приобретении вариантов. Именно за этот фактор отвечают специалисты надежного агентства недвижимости, сопровождая сделку.

Альтернативная сделка довольно сложна, и ее исход во многом зависит от числа участников цепочки. Она может легко распасться, ведь задействовано несколько квартир, за каждой из которых реальные люди и судьбы. Кто-нибудь может неожиданно отказаться от участия. Тогда придется либо искать недостающее звено, либо выстраивать цепочку заново. А это дополнительная потеря времени.

Совершенно ясно, что пытаться провести такие сделки самостоятельно — мероприятие весьма рискованное. Потому как, не имея достаточной компетенции, сложно подготовить качественную и безопасную обменную цепочку. Нужно не только все грамотно выстроить, но и досконально проверить все звенья. Квартиры, участвующие в сделке, должны быть юридически чисты, чтобы обеспечить необходимую безопасность для всех ее участников.

В Центральном Агентстве Недвижимости работают профессионалы своего дела, которые мастерски преодолевают сложные ситуации и в кратчайшие сроки проводят сделку даже с большим количеством звеньев в обменной цепочке. Это происходит во многом благодаря тому, что в Агентстве существует разделение обязанностей. В то время как риэлтер подбирает и расставляет звенья в цепочке, заботясь о пожеланиях каждого участника. Эксперты и юристы Центрального Агентства Недвижимости тщательнейшим образом проверяют все необходимые документы на квартиру, чтобы ни одно препятствие не смогло нарушить будущую сделку.

Кристина Кудряшкина

www.centralnoe.ru

Вернуться в список

Просмотров 1077

Комментариев    0

Имя:
Текст комментария:
captcha

Введите код, указанный на картинке