Публикации

Архив Архив публикаций

ОТМЕНА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НЕ СТАНЕТ ПАНАЦЕЕЙ ДЛЯ РЫНКА

 Предложенное в середине лета изменение схемы долевого строительства, призванное минимизировать риски покупателей при покупке новостройки, может сказаться на рынке и на самих потребителях крайне неоднозначно. Кайдо Каарма, генеральный директор инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, в авторской колонке на портале «РБК-Недвижимость» рассказал о том, как может отразиться на рынке подобная инициатива.

Оценивая инициативу подмосковных властей об изменении схемы долевого строительства и переходе на банковскую гарантию, которую озвучил губернатор Московской области Андрей Воробьев и поддержал первый зампред правительства РФ Игорь Шувалов, можно сказать о ее неоднозначности как для рынка недвижимости, так и для конечного потребителя. Безусловно, авторы нововведений преследуют благую цель — сокращение рисков, связанных с обманутыми дольщиками. Переход к финансированию строительства через спецсчет и под банковскую гарантию, по мнению инициаторов нововведений, имеют ряд дополнительных плюсов: сокращение числа обманутых дольщиков, страховку от внезапной остановки строительства подрядчиком, повышение прозрачности рынка жилья, контроль со стороны банков за эффективностью финансовой модели проектов, а также минимизацию рисков покупателей при банкротстве застройщиков, отсутствие возможности нецелевого использования или вывода денежных средств со стороны застройщиков, снижение стоимости жилья. На бумаге все это выглядит здраво и правильно, но так ли очевидны эти плюсы?

Несмотря на активную поддержку спроса со стороны правительства за счет субсидированной ипотеки и со стороны девелоперов (скидки, акции, длительные рассрочки, вывод на рынок бюджетных проектов), позитивное влияние этих факторов будет постепенно ослабевать, что связано с общей экономической ситуацией в стране. Реальные располагаемые доходы граждан снижаются с начала 2015 года на фоне высоких темпов роста инфляции, что ограничивает их покупательную способность. Экономическая ситуация в стране не способствует повышению уровня платежеспособного спроса. Поэтому подобная инициатива может привести к полному изменению рынка недвижимости во всех сферах.

На сегодняшний день финансирование строительства жилых объектов в крупных девелоперских компаниях, как правило, происходит в следующих пропорциях: 10% — собственных средств, 20% — заемное банковское финансирование и 70% — средства дольщиков. Анализируя письмо Минстроя, из которого следует, что из средств дольщиков на строительство объекта можно будет привлечь не более 10%, учитывая также 10% собственных средств, получается, что оставшиеся 80% должны финансировать банковские структуры? Однако на сегодняшний день в экономике нашей страны недостаточно финансовых средств для этого. Сам процесс банковского кредитования сложен — банки неохотно кредитуют девелоперские компании. Для поддержания сегодняшних темпов жилищного строительства в РФ (порядка 50 млн кв. м в год, так как 30–35 млн кв. м из официальных 81 вводится физлицами) при подобной схеме по скромной оценке потребуется около 1,5–2 трлн руб. в год банковского финансирования. Есть сомнения, что банки смогут потянуть такой дополнительный объем.

Далеко не все компании до 2020 года смогут накопить достаточный объем собственных средств для финансирования строительства, что приведет к значительному сокращению количества девелоперских структур. На сегодняшний день в Московском регионе крупных застройщиков менее 30%, то есть порядка 70% игроков, возможно, уйдут с рынка — они не смогут привлечь заемное финансирование в полном объеме, так как банки будут ужесточать требования к застройщикам и ориентироваться на крупных игроков. В Московском регионе может остаться порядка десяти крупных девелоперских компаний, что будет в регионах — вообще непонятно. Следствием таких изменений в структуре рынка может стать снижение конкуренции и дальнейшая монополизация рынка. Также из-за сокращения количества девелоперов неизбежно уменьшение объемов предложения, причем значительное. А чем дефицитнее продукт — тем выше его стоимость.

Кроме того, появление нового трехстороннего механизма взаимодействия «клиент — банк — застройщик» удлинит сроки сделки, на сегодняшний день составляющие две недели, как минимум в два раза.

Если это нововведение распространится на действующие проекты, часть девелоперов может просто обанкротиться, так как на сегодняшний день инвестиционная доходность девелоперских проектов составляет 15–25%, что сопоставимо со стоимостью заемного банковского финансирования. Плюс не будем забывать и об инфляции. Компенсировать это ростом цен при текущих объемах предложения и в условиях сжатия спроса просто невозможно.

По информации РБК-Недвижимость

Вернуться в список

Просмотров 977

Комментариев    0

Имя:
Текст комментария:
captcha

Введите код, указанный на картинке