Архив публикацийПочему 214-ФЗ не обеспечивает защиту дольщиков
214-ФЗ вовсе не панацея от всех возможных проблем при покупке квартиры в новостройке, как представляют последний законотворцы. Об этом не раз говорили сами риэлторы и застройщики, но я предлагаю разобрать сильные и слабые стороны данного закона более детально.
Начнем с минусов. Во-первых, 214-ФЗ не может гарантировать получение квартир в собственность. Ведь, если застройщик подписывает и регистрирует в «Росреестре» договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом: документы на землю, контракт с администрацией, проектная документация и разрешение на строительство. Но в процессе реализации проекта могут возникнуть проблемы, например, возникнут споры с администрацией города, в результате чего проект будет заморожен. В конце концов, строительная компания может обанкротиться. А при банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.
Во-вторых, согласно судебной практике, данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств и выплату убытков и неустойки в надлежащем размере. Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер – ниже низшего предела.
Впрочем, в существующих реалиях рынка, по сравнению с пресловутыми вексельными схемами и предварительными договорами закон о долевом строительстве можно считать относительно надежным механизмом. На что стоит обращать внимание при подписании 214-ФЗ? Первое, это сроки завершения строительства дома. При этом договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не может в одностороннем порядке изменить сроки завершения строительства дома.
Стоит также обратить внимании на сроки передачи квартиры дольщику. Во-первых, именно акт приема-передачи квартиры является первым этапом завершения отношений с застройщиком, а во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка при задержке строительства.
Третье, условия договора в части изменения оплаты при увеличении или уменьшения метража квартиры после обмеров БТИ при завершении строительства дома. Так как именно в данной части застройщики пытаются возложить обязательства по доплате на дольщиков и снять такую обязанность с себя.
Отдельного внимания заслуживает подсудность рассмотрения возникающих споров. Например, в договоре может появиться условие о рассмотрении споров в суде другого города, а это бывает не так редко, как многим представляется.
Подводя итог, замечу, что дольщики полагают, что 214-ФЗ защищает их права на имущество при банкротстве застройщика и реализации с аукциона конкурсной массы. Но это заблуждение, так как недостроенные квартиры в новостройках подлежат продаже через торги, как активы Застройщика с утратой дольщиками их прав на квартиры, а договоры долевого участия не являются обеспечительной мерой для исключения квартир из конкурсной массы.
Начнем с минусов. Во-первых, 214-ФЗ не может гарантировать получение квартир в собственность. Ведь, если застройщик подписывает и регистрирует в «Росреестре» договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом: документы на землю, контракт с администрацией, проектная документация и разрешение на строительство. Но в процессе реализации проекта могут возникнуть проблемы, например, возникнут споры с администрацией города, в результате чего проект будет заморожен. В конце концов, строительная компания может обанкротиться. А при банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.
Во-вторых, согласно судебной практике, данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств и выплату убытков и неустойки в надлежащем размере. Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер – ниже низшего предела.
Впрочем, в существующих реалиях рынка, по сравнению с пресловутыми вексельными схемами и предварительными договорами закон о долевом строительстве можно считать относительно надежным механизмом. На что стоит обращать внимание при подписании 214-ФЗ? Первое, это сроки завершения строительства дома. При этом договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не может в одностороннем порядке изменить сроки завершения строительства дома.
Стоит также обратить внимании на сроки передачи квартиры дольщику. Во-первых, именно акт приема-передачи квартиры является первым этапом завершения отношений с застройщиком, а во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка при задержке строительства.
Третье, условия договора в части изменения оплаты при увеличении или уменьшения метража квартиры после обмеров БТИ при завершении строительства дома. Так как именно в данной части застройщики пытаются возложить обязательства по доплате на дольщиков и снять такую обязанность с себя.
Отдельного внимания заслуживает подсудность рассмотрения возникающих споров. Например, в договоре может появиться условие о рассмотрении споров в суде другого города, а это бывает не так редко, как многим представляется.
Подводя итог, замечу, что дольщики полагают, что 214-ФЗ защищает их права на имущество при банкротстве застройщика и реализации с аукциона конкурсной массы. Но это заблуждение, так как недостроенные квартиры в новостройках подлежат продаже через торги, как активы Застройщика с утратой дольщиками их прав на квартиры, а договоры долевого участия не являются обеспечительной мерой для исключения квартир из конкурсной массы.
Ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов
Источник: ГдеЭтотДом
Просмотров 964
Комментариев 
0
