Публикации

Почему не стоит ожидать падения цен на недвижимость в Новосибирске?

Сохранившийся в меньшинстве своем дешевый сегмент квартир заставляет ошибочно полагать о начале повсеместного снижения цен. Однако подобные варианты, скорее, отголоски прошлого и свидетельствовать могут разве что о приближающемся дефиците, чем о тенденции удешевления стоимости жилья.

Какие критерии указывают на то, что цены на недвижимость не будут падать в ближайшее время?

Во время своего визита в Новосибирск в 2008 году знаменитый в России аналитик, автор теории циклических колебаний рынка недвижимости, Геннадий Стерник дал весьма неутешительный прогноз. Аналитик заявил о том, что цена на жилые помещения в следующие два года вырастет в 2 раза. Кроме того, Геннадий Моисеевич проанализировал действующую тогда стагнацию и объявил, что «о кризисах вообще можете забыть лет на 30».

Однако именно во второй половине 2008 года весь мир постиг экономический кризис. Не мог он обойти и многочисленные города России. С третьего квартала 2008 года ко второму кварталу 2009 года ценовая кривая на жилую недвижимость в Новосибирске резко ушла вниз. Стоимость типовой 1-комнатной квартиры упала с 1,9 млн. рублей до 1,4 млн. рублей. Понижения цен на треть, привлекательные условия кредитования и государственная поддержка спровоцировали спрос.

— Высокий уровень спроса обоснованно дал толчок росту цен. Плавно, но вполне ощутимо, уже осенью 2009 года стоимость объектов пошла вверх. Спрос практически остался неизменным — сказалось влияние сезонного всплеска, к концу года многие стремились решить свой жилищный вопрос. Что продолжило процесс вымывания с рынка дешевых вариантов квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, — замечает Евгений Павловец, руководитель Центрального отдела продаж Центрального Агентства Недвижимости.

Сегодня цены на недвижимость вновь находятся в некотором ожидании. Стагнирующий с начала года рынок активизировался. Дешевые квартиры по прежнему охотно раскупаются. Отголоски дефицита на дешевое жилье, то есть появление на рынке вариантов по более высоким, нежели до этого наблюдавшимся на рынке ценам, привели к некоторому заблуждению в стане покупателей.

Спрос, не находя нужную цену, бытовавшую на рынке буквально месяц — два назад, выбирает ожидание. То ли вспоминая основную тенденцию прошлого года, когда стоимость квартир достигла ценового дна, то ли применяя собственную теорию, покупатель ждет падения цен. Однако такое состояние рынка сегодня необоснованно. Причем, определить это можно и не вдаваясь в сопоставительный анализ по уровню цен на нефть или валюту.

Прогноз — дело весьма неблагодарное. К примеру, по теории Геннадия Стерника, цена однокомнатной квартиры сегодня должна была составить примерно четыре млн. рублей. Но этого не произошло. Не смотря на миновавший кризис, стоимость квартир не вышла на прежний уровень, тем более не превысила его. Сегодня 1-комнатную квартиру можно приобрести в среднем за 1,5 млн. рублей. Поскольку на практике математические подсчеты не срабатывают, возможно, стоит применить другую тактику оценки.

Будут ли в ближайшее время цены на жилье падать, можно судить по типичным составляющим определенного периода и экономической ситуации.

Сопоставляем критерии:

типичная ситуация, которая сопровождается падением цен на недвижимость, — это отсутствие спроса, большое количество вариантов нового жилья и удовлетворенность своими жилищными условиями у большей части населения.

Спрос

Как известно, на спрос влияет цена. Если покупателей на рынке немного, продавец начинает снижать цену, дабы привлечь клиента. Однако сейчас подобная тактика не нужна, потому что спрос на жилье есть. Более того, с полной уверенностью можно сказать, что он не иссякнет.

— Государство стимулирует рынок жилья, предлагая различные программы поддержки: Губернаторская программа, Военная ипотека, Материнский капитал, Свидетельства участников ВОВ, Городские Жилищные Сертификаты. Немалая часть населения, которая может рассчитывать на такую помощь, прилагает максимум усилий, чтобы ей воспользоваться. Это значительно повышает уровень спроса, — замечает Евгений Павловец.

Сегодня возрождается ипотека, предлагая клиентам новые, выгодные условия.

Ставки по ипотеке представленны от 9,5% годовых. Существуют кредитные программы, где залогом могут служить индивидуальные дома, земельные участки.

— Кредитные организации пошли на некоторые послабления для заемщиков в связи со снижением ставки рефинансирования Центробанка РФ. Сегодня страх быть заемщиком исчез. Люди реально оценивают ситуацию, взвешивают свои силы, а потому не боятся приобретать недвижимость в кредит, — говорит Татьяна Ядрышникова, руководитель Центра ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости.

Новое жилье

Множество вариантов готового и строящегося жилья побуждает снижать цену, чтобы привлечь клиента к своему варианту. Но подобное на сегодняшний день неактуально. Строительные компании не спешат закладывать новые объекты. До сих пор банки не кредитуют строителей, рассматривая их как бизнес с высокими рисками. Чтобы рассчитаться с долгами, застройщики продают квартиры либо рассчитываются с поставщиками строительных материалов квадратными метрами. В немалом благодаря этому на рынке все еще сохраняется предложения по квартирам в сданных домах. Однако сегодня это единичные варианты.

— Мы по-прежнему сотрудничаем с подрядными организациями, и можем предложить квартиры в новостройках по более низкой цене. Ведь подрядные организации настроены на возврат вложенных в строительство денег. В среднем дисконт составляет 10-15%, — говорит Вячеслав Семеренко, руководитель Заельцовского отдела продаж Центрального Агентства Недвижимости.

Стоимость 1-комнатной квартиры-студии площадью порядка 31 кв. метра со сроком ввода в 2111г. (млн рублей)
Кировский район — 1,2
Октябрьский район — 0,9 — 1,3
Первомайский район — 1,3
Ленинский район — 1,2 — 1,5

Хорошие жилищные условия

Если основная часть жителей города проживает в собственных квартирах, соответственно, довольна своими жилищными условиями, приобретение жилья будет носить вялый характер.

— Ни для кого не секрет, что более половины жителей любого мегаполиса мечтают решить свой жилищный вопрос. Люди нуждаются в собственных квадратных метрах, увеличении имеющейся жилплощади, смены района и так далее. Вряд ли в ближайшее время население сможет удовлетворить свои потребности. Кроме того, сделать это путем простых продаж. Именно поэтому сегодня на рынке порядка 70% сделок — это обмены. Человек стремится за счет уже имеющейся жилплощади изменить свои жилищные условия, — рассказывает Евгений Павловец.

Обратившись к закономерным процессам, действующим на рынке недвижимости под влиянием тех или иных обстоятельств, можно обоснованно полагать, что в ближайшее время значительного падения цен не предвидится. Тем, кому сегодня необходимо решение жилищного вопроса, не стоит откладывать покупку в "долгий ящик". Наоборот, лучше использовать имеющиеся шансы для покупки недвижимости по привлекательной сейчас цене. В противном случае существует риск упустить выгодное предложение, ведь рынок постоянно находится в движении. Удачно совершить сделку помогут специалисты Центрального Агентства Недвижимости.

Кристина Кудряшкина, www.centralnoe.ru

Вернуться в список