Архив публикацийПокупка квартиры в новостройке: чего ожидать от новой версии 214-ФЗ
Законодатели, чиновники и заинтересованные представители бизнеса затеяли в 2015 году масштабный ребрэндинг 214-ФЗ, регламентирующего покупку квартиры в многоквартирном доме на условиях долевого участия. Рабочая группа все еще продолжает готовить новую редакцию, но некоторые потенциальные инновации долевого строительства уже стали известны. Сегодня Новосибирская Ассоциация риэлтеров разбирается в них. Третий «запасной»
Во-первых, полной отмены долевого закона не будет, ведь он весьма популярен у покупателей – за первое полугодие 2015 года по этой схеме в стране были зарегистрированы 320 762 сделки. Но в цепочке может появиться третий «запасной», на роль которого прочат банки. Среди прозвучавших предложений по их вводу в этот жилищный сегмент: открытие спецсчета для взносов дольщиков, расход с которого был бы подконтролен финструктурам, запрет использовать взносы до конца строительства, а строить на заемные.
Дело в том, что проблема целевого использования средств, поступивших от дольщиков, одна из основных. Некоторые застройщики, попав в трудную финансовую ситуацию, не чураются использовать средства с одной новостройки на другую. И таким образом, на достройку первой их уже может и не хватит, хотя именно в ней куплены квартиры, за которые уже уплачено. Или же распылив средства сразу на две стройки компания может не завершить ни одну. В итоге дольщики получают приписку «обманутые», а застройщик остаётся с невыполненными обязательствами, недостроем, а иногда и с требованиями неустойки.
Правда, на предложение «строить на чужие» девелоперы тут же отреагировали прогнозом о возможном повышении стоимости квартир в новостройках процентов на 30. Ведь кто-то же должен взять на себя расходы за пользование займом.
И Минстрой России на днях негативно высказался о таком увеличении цепочки и включении в нее еще одного посредника, предложив рабочей группе искать решение дальше.
Но от возможности появления банков в сегменте «долевых» сделок в новострое никто полностью отказываться не планирует. Среди прозвучавших предложений есть и банковская гарантия, которая в отличие от нынешней страховки будет включать не только строителей и банк, но и дольщика. А также наличие отдельных счетов по каждому объекту с открытой информацией по каждому этапу: от проектировщика до субподрядчика. Подобная схема сейчас используется при гособоронзаказе.
Страховые компании вывели с поля?
Не совсем ясно, как планируемый ребрэндинг согласуется с нововведениями, которые вступили в силу с 1 октября. Ведь еще до того, как все изменения будут завершены, количество «долевых» объектов может искусственно сократиться и значительно.
Напомним, с прошлого года строители должны или застраховать свою ответственность или получить от банка поручительство. Ужесточив требования для страховых компаний, которые могут страховать ответственность застройщиков перед дольщиками, закон вывел с поля многих «игроков». По данным Национального объединения застройщиков жилья, на первые дни октября в списке тех, кто может стать гарантом для долевых покупателей, оказались лишь 16 компаний, но те, кто обеспечивал 80% этого сегмента жилищного рынка оказались за бортом.
Еще одно искусственное ограничение – страховщики, имеющие чаще всего собственных средств около 1-1,5 миллиарда рублей, смогут принять от одной строительной компании ответственность лишь по трем объектам. Чего ждать в этой ситуации неизвестно, так как государственная перестраховочная организация, которую планируют создать, может и не включать в свои полномочия страхование застройщиков.
Поощрение и наказание
Пока страховые компании решают свои проблемы, рабочая группа продолжает перекраивать 214-й закон, заставляя застройщиков вздрагивать от некоторых своих идей. К примеру, введение уголовной ответственности за нецелевое использование денег от дольщиков предлагает депутат Госдумы Вадим Соловьев. В качестве санкции за это нарушение – лишения свободы сроком до девяти лет с конфискацией имущества. А изъятое имущество депутат предложил продавать, чтобы погасить долги перед покупателями.
Кроме того, планируется введение механизма санации и ужесточение требований в случае обращения за продлением разрешения на строительство «долевого» объекта. По первому пункту известно только, что среди кандидатов на роль санатора Агентство ипотечного жилищного кредитования и Общество взаимного страхования застройщиков. Для продления разрешения предлагают ввести новое требование – все дольщики к этому моменту должны быть застрахованы.
Не забыли и о сайтах застройщиков. Предполагается обязать размещать на тех сайтах. которые упоминаются в рекламе о продаже квартир, ряд обязательных документов: свидетельство о регистрации компании, проектные декларации на объекты, свидетельство о членстве в СРО.
Ожидают изменения и проектную декларацию, для которой проработают единые требования. Например, обязательным станет информация в декларации о техподключениях инженерной инфраструктуры и их сроках. Для того, чтобы сведения об объектах стали общедоступны, на сайте Минстроя России заработает единый электронный реестр деклараций.
К идеям рабочей группы подключились и некоторые регионы. Так, в Ленобласти предлагают в случае банкротства застройщика разрешить выводить дом-недострой сразу же и передавать его ЖСК, созданному дольщиками, не растягивая этот процесс на многие месяцы.
А московское правительство предложило дать возможность покупателям приобретать по ФЗ-214 не только квартиры, но и гаражи, апартаменты.
Строить «на свои»
В итоге одно из главных выбранных направлений – увеличение доли средств застройщиков в проектах, чтобы не было соблазна перегонять деньги дольщиков с объекта на объект. Для этого, среди прочего, планируется снизить необходимый минимальный объем уставного капитала компании и повысить доступность кредитов для строителей. Сейчас у банков очень высокие требования при кредитовании жилищных объектов. Для разрешения ситуации Минстрой планирует обратиться к Центробанку с предложением вывести этот сегмент из списка высокорискованного, что позволит смягчить требования при кредитовании. Кроме этого, есть предложение – аккумулировать средства дольщиков на эскроу-счетах, что позволит банкам иметь некоторые дополнительные гарантии исполнения застройщиком своих обязательств.
Все озвученные идеи пока на стадии предложений, но до конца года «черновик» новой редакции ФЗ-214 должны представить на рассмотрение правительства. Переходить же к новой системе будут поэтапно до 2020 года.
Фото с сайтов propertyexperts.ru и http://цдс.оргПросмотров 1843
Комментариев 
0
