Публикации

Архив Архив публикаций

Praemonitus praemunitus - Кто предупрежден, тот вооружен

     Как правильно просчитать и смоделировать возможные варианты развития сделки купли-продажи жилой недвижимости?

     Как оценить и минимизировать риски по сделке и создать безопасные условия прохождения всех ее этапов?

     Эти и другие вопросы решают в Агентстве при подготовке к сделке.

     В первую очередь участников сделки волнует вопрос о безопасности и надежности расчетов. Какие плюсы и минусы есть у наиболее распространенных схем расчетов?

     Расчет наличными деньгами - самый распространенный способ расчетов на рынке купли-продажи жилья. Следует признаться, что данный способ расчетов не самый безопасный.

     По практике Агентств недвижимости города Новосибирска, в большинстве случаев продавец получает деньги до регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. В данном случае покупатель рискует остаться и без денег и без квартиры, если переход права по каким-либо причинам не зарегистрируют. Продавец может отказаться возвращать денежные средства, уплаченные за квартиру, и вернуть их будет достаточно проблематично. Поэтому в интересах покупателя лучше производить расчет за покупаемую квартиру после регистрации перехода права собственности на квартиру. В таком случае покупатель будет полностью защищен, но риски возникнут уже у продавца.

     Таким образом, не первый и не второй способ оплаты не является безопасным для обеих сторон. Где же альтернатива? Рассмотрим некоторые варианты расчетов, применяемые в Агентстве при проведении сделок.

     Первый вариант. Оплата стоимости квартиры производится покупателем продавцу до регистрации документов по сделке, с одновременной передачей продавцом полученных денег на хранение в Агентство. Агентство хранит указанные средства до завершения процедуры регистрации перехода права собственности на квартиру на покупателя.

     Второй вариант. Покупатель уплачивает часть стоимости квартиры до регистрации документов по сделке, а оставшуюся часть стоимости квартиры - после регистрации сделки. В данном случае в силу п.5 ст. 488 ГК РФ квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате квартиры по договору купли-продажи.

     Третий вариант. Возможен расчет с продавцом наличными денежными средствами через арендованную банковскую сейфовую ячейку. Данный вид расчетов считается наиболее безопасным. Ячейка представляет собой небольшой металлический ящик, встроенный в стойку (типа автоматической камеры хранения), которая находится в специально оборудованном помещении банка. Ячейка имеет замок, который открывается только двумя ключами. Хранилище защищено охранными и противопожарными системами. Помещение и доступ к ячейкам контролируются службой безопасности банка. Деньги закладываются в ячейку перед сделкой. Арендатором ячейки, как правило, является покупатель, и получить деньги продавец может только после выполнения специальных условий договора аренды банковского сейфа. В них указываются действия, которые должен совершить продавец, прежде чем он получит доступ к ячейке – как правило это обязанность, предоставить договор купли-продажи с отметкой о произведенной регистрации и(или) выписку из ЕГРП.

     В договор аренды банковского сейфа также вносится условие, по которому покупателю не разрешается доступ к ячейке на определенный период. Если условия указанного договора со стороны продавца не выполнены, то по истечении определенного в договоре периода покупатель забирает свои деньги из ячейки обратно. В случае выполнения продавцом всех условий покупатель передает ему ключ от ячейки, и банк, согласно договору, разрешает доступ к ней продавцу, который таким образом получает деньги. Есть и другой вариант: доступ к ячейке имеет продавец вместе с покупателем.

     Таким образом, вопрос о том, какую применить схему расчетов по конкретной сделке, каждый раз в Агентстве будет решаться с клиентами индивидуально с учетом конкретной ситуации и пожеланий клиентов.

     Однако, даже просчитав с помощью Агентства все риски и выбрав оптимальную схему расчетов, никто не может в процессе проведения сделки гарантировать клиентам защиту от непредвиденных жизненных ситуаций, независящих от воли ее участников, например, тяжелая болезнь или смерть участника сделки после подачи документов на регистрацию. Рассмотрим эти ситуации подробно.

     Тяжелая болезнь участника сделки не помешает регистрации сделки. Специалисты «Росреестра» будут исходить из того, что воля участника в документах по сделке выражена, он заключил договор купли-продажи и подал документы на регистрацию. Однако, в данном случае может возникнуть вопрос, как получить зарегистрированные документы из «Росреестра»? Ситуация может быть разрешена следующим образом. В случае, когда участник сделки жив, но не может прийти, вопрос решается с помощью нотариальной доверенности. Исключением является случай, когда участник сделки находится без сознания, тогда документы получить не удастся, и они останутся на хранении в «Росреестре» до момента разрешения данной жизненной ситуации.

     Рассмотрим ситуацию, когда участник сделки умер. Если факт смерти произошел до подачи документов на регистрацию, переход права собственности не зарегистрируют. Если же смерть случилась после подачи документов на регистрацию, то на практике, переход права собственности будет зарегистрирован, но исключительно по той причине, что в «Росреестре» отсутствуют сведений о смерти участника сделки. Только в случае поступления информации о смерти участника сделки, специалисты «Росреестра» станут проверять данную информацию, и сделают соответствующий запрос в органы ЗАГС.

     Возникает вопрос - будет ли возникшее право на недвижимость считаться законным?

     Чтобы разобраться, необходимо определить момент возникновения следующих событий: дату смерти и дату внесения записи в ЕГРП. Если на момент внесения записи в реестр участник сделки был еще жив, его воля продать или купить квартиру сомнений не вызывает. А если участник сделки умер до внесения соответствующей записи в ЕГРП? Точки зрения экспертов по данному вопросу расходятся. Одни полагают, что сделка будет считаться недействительной. Переход права собственности происходит в момент регистрации, после смерти продавца его право собственности прекращается и переходит в порядке универсального правопреемства к наследникам. В случае смерти покупателя – право собственности на объект недвижимости вообще не возникает, и наследникам нужно позаботиться о возврате денег по договору, если они были переданы продавцу. Другие же эксперты обосновано полагают, что если смерть продавца или покупателя наступила после подписания договора, но до внесения записи в ЕГРП, это не станет препятствием для государственной регистрации перехода права, так как с 01 марта 2013 года договоры купли-продажи не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их подписания. Это звучит вполне убедительно и подкреплено законом.

     По какому пути решения данного вопроса пойдет правоприменительная практика покажет время.

     В заключение хочется отметить - очень часто люди, не имеющие специального юридического образования и опыта, не могут самостоятельно оценить уровень сложности ситуации и вероятность возникновения рисков по сделке. Следует ли обращаться в агентство за профессиональной помощью или оформить сделку на свой страх и риск, каждый решает сам.

     Легких Вам сделок! 

    Автор: Шальнова Юлия Борисовна, юрисконсульт ООО "АН "ОГНИ НОВОСИБИРСКА"
    Источник: сайт http://www.ogni-nsk.ru/
 

Вернуться в список

Просмотров 1793

Комментариев    0

Имя:
Текст комментария:
captcha

Введите код, указанный на картинке