Публикации

Рынок жилья — тихое время или сжатая пружина?

Некой закономерностью стало затишье в сделках с жильём в первые месяцы наступившего года. Однако не смотря на это рынок жилья движется, меняет свои тенденции, своевременно почувствовав которые, можно совершать сделки на выгодных условиях.

Прошлое и настоящее

Прошлый год был непростым в экономическом плане, на что рынок жилья ответил ценовой нестабильностью. Стоимость квартир показала рекордный для последних лет минимум. Лето и осень дали возможность «вымыть» с рынка дешевые варианты. В октябре ушедшего года стоимость объектов недвижимости планомерно пошла вверх, что несколько охладило пыл покупателей.

Начало года — это всегда стагнация. Сегодня к покупателям, выжидающим дальнейшего продолжения падения цен добавились продавцы, которые ждут роста стоимости объекта, преследуя желание продать недвижимость дороже. Они не спешат выставлять свои квартиры на продажу, однако вероятность извлечь из этого выгоду очень мала. Если принять во внимание то, что продажи сегодня, как правило, направлены на расширение жилплощади, смену района или повышение ликвидности жилья, ждать тем более не имеет смысла. По мнению Ирины Нижебецкой, руководителя Калининского отдела продаж Центрального Агентства Недвижимости, такая тактика нерациональна. Ведь вместе со стоимостью его квартиры, изменяется и стоимость остальных квартир. Так как данный процесс происходит синхронно, обмен — всегда беспроигрышный вариант.

На первичном рынке жилья ситуация иная. Прошлый год завершился «ожиданием лучших времен» на большинстве строительных площадок. Отсутствие выбора и туманная перспектива формирует дефицит предложения. Так, с декабря стоимость квадратного метра в новостройках в среднем подорожала на 1-2 тыс. рублей. Налицо дефицит и потенциал для дальнейшего роста цен на новостройки по принципу «сжатой пружины».

— Если ещё в декабре 1-комнатные квартиры на Родниках в доме на сдаче стоили 1500 тыс. рублей, сейчас за них просят уже 1800 тыс. рублей. До нового года за 2 300 тыс. рублей покупатель имел возможность приобрести в указанном районе 3-комнатную квартиру, в то время как сегодня за эту стоимость он приобретёт только 2-комнатную, — привела пример Ирина Нижебецкая, руководитель Калининского отдела продаж.

Спрос на сдающиеся объекты увеличился, ведь покупатель понимает, что достраивающихся вариантов с каждым днем становится все меньше. Подтолкнули ситуацию и местные власти, которые выдвинули законопроект об отмене участия в долевом строительстве в Новосибирской области, который обяжет компании застройщика продавать только готовые квартиры. Для этого по завершению строительства застройщик будет регистрировать право собственности на себя и продавать уже квартиры на вторичном рынке.

Вячеслав Семеренко, руководитель Заельцовского отдела продаж, считает, что это может повлечь за собой ряд последствий. Ведь средний срок строительства жилого дома в новосибирске три года.

— Если раньше в строительстве участвовали денежные средства инвесторов, то после принятия законопроекта застройщик, оказавшись без существенной части финансирования, будет искать деньги в банках, то есть брать кредиты. Соответственно, погашать их придётся, вкладывая определённые суммы в стоимость объекта. А значит, к сдаче дома цена квартир будет значительно увеличена, так как основными составляющими будут не только закономерная инфляция, но и сумма возросших процентов.

Спрос

Ипотека активно отвоёвывает свои позиции. Произошло качественное снижение процентных ставок, уменьшение суммы первого взноса.

— Если в сентябре 2008 года ставки составляли от 15 до 20%, сегодня при ставке рефинансирования ЦБ РФ 9,5%, банки предлагают кредиты под 9,5 — 18%. Размер ставки будет зависеть от ряда условий. Это срок кредита, сумма первоначального взноса, условия конкретного банка. Ипотечный рынок приближается к докризисному периоду, в то время как цены на квартиры сегодня значительно ниже тех, что были в то время, — поясняет Татьяна Ядрышникова, эксперт Департамента экспертизы документов и сопровождения сделок с недвижимостью Центрального Агентства Недвижимости.

Важным критерием для выбора жилья по-прежнему является цена объекта. А вот требования к другим параметрам, например, местоположению объекта и его качеству, претерпели изменения.

— Сегодня нет чёткой тенденции к покупке квартиры «у метро», как это имело место быть, к примеру, в 2006 году в период ажиотажного спроса. В основном, ищут место с развитой инфраструктурой. Например, спрос на квартиры, расположенные на Юго-Западном жилмассиве практически равнозначен спросу на квартиры у метро на Левом берегу. Ситуация во многом спровоцирована решением транспортной проблемы, да и наличие упомянутой выше развитой инфраструктуры добавляет привилегий этому месту. Жилмассив пользуется большим спросом у тех, кто работает в Ленинском районе, — рассказывает Галина Старинок, руководитель отдела продаж Ленинского района.

В категорию жилья, спрос на которое очень низкий, сегодня входят малоэтажные дома. Ранее, когда на рынке жилья существовала нехватка предложений, такие варианты активно рассматривались.

Сегодня низкий спрос объясняется качеством такого жилья — это старая система коммуникаций и общее ветхое состояние. 1-комнатные квартиры в малоэтажках Ленинского района сегодня стоят порядка 1100 тыс. рублей, 2-комнатные 1250 — 1400 тыс. рублей. Однако покупатель предпочтёт взять кредит и въехать в более ликвидное жильё, отмечают специалисты.

В категорию совсем невостребованного жилья, как и ранее, входит долгострой.

— Сейчас покупатель стал более грамотным и осторожным, поэтому за проведением сделки обращается к профессионалам. Крупные агентства недвижимости имеют возможность качественной проверки документов компании-застройщика, что позволяет избежать возможных рисков, — замечает Елена Кислицина, руководитель отдела продаж Дзержинского района.

В целом, специалисты сходятся во мнении, что ситуация на рынке жилья будет относительно спокойной. Наблюдается небольшой рост цен, порядка 5%. Но прослеживается он скорее с оглядкой на месяца три назад. К марту можно будет ожидать стабильного оживления рынка, которое продолжится к лету, и усилится осенью. Проявит себя имеющийся на сегодняшний день отложенный спрос, но о появлении явного ажиотажа говорить пока не приходится. В основном, большая доля рынка по-прежнему приходится на альтернативные сделки.

Кристина Кудряшкина

www.centralnoe.ru

Вернуться в список