Публикации

Скупой платит дважды

По мнению многих участников долевого строительства, продажа квартиры в новостройке до регистрации права собственности может избавить от уплаты налога. Однако, извлечь таким образом желанную выгоду на практике не получается. В чем главное заблуждение?

Быть или не быть

Квартиры в строящемся доме во все времена привлекали своей перспективностью. Ведь купить подешевле, а продать подороже здесь — практически закономерность. На этом зарабатывают участники долевого строительства, то есть дольщики. Причем их объединяет не только желание получить прибыль, но и нежелание регистрировать право собственности.

— Можно предположить, что процент таких продавцов на рынке строящегося жилья составляет примерно 80%. Основной мотивацией является мнимая возможность не платить налог с продажи жилья, — рассказывает Валентина Кондратьева, менеджер отдела продаж Железнодорожного района Центрального Агентства Недвижимости.

Согласно Федерального Закона от 30.12.2004 «214-ФЗ», дольщик вправе уступить право требования на объект долевого строительства до подписания акта приема-передачи, если в договоре долевого участия не установлено иное. Поэтому использовать отведенное законом время дольщики стараются до последнего. Ведь они знают, что сделка по уступке имущественных прав проходит быстрее и проще, чем сделки купли-продажи недвижимости. Права на квартиру можно просто уступить новому дольщику.

Уступить квартиру

Покупая квартиру в новостройке, будущий дольщик заключает Договор участия в долевом строительстве (ДДУ), который подлежит обязательной регистрации в УФРС. Продать квартиру по договору купли-продажи, имея на руках только ДДУ, невозможно даже, если дом сдан в эксплуатацию. В этом случае приобретение правомочий в отношении квартиры возможно посредством уступки дольщиком права требования на квартиру, указанную в ДДУ, на основании соглашения (договора) об уступки прав и обязанностей по ДДУ. Сначала нужно согласовать с застройщиком уступку права требования на квартиру. Если дольщик успевает найти покупателя на свою квартиру до подписания акта приема-передачи квартиры, застройщики свободно предоставляют такую услугу, предлагая лишь заплатить за нее. Если же акт уже подписан, обязательным условием для продажи квартиры является регистрация права собственности.

— Если процедура уступки согласована, между дольщиком, застройщиком и правопреемником (покупателем) заключается Договор (соглашение) уступки прав требования. Процедура несложная, однако в ряде случаев весьма затратная. Ведь само по себе взимание денежных средств за переуступку, и уж тем более стоимость оформления переуступки не регламентируется законодательством, а часто устанавливается на усмотрение компании застройщика. И на практике может составлять десятки и даже сотни тысяч рублей, — говорит Валентина Кондратьева.

— Основным выигрышем для себя дольщик считает возможность не оплачивать налог с продажи квартиры, право собственности на которую он не регистрировал. Однако платить все равно придется, — констатирует Марина Самойлова, менеджер отдела продаж Железнодорожного района, Центрального Агентства Недвижимости.

От закона не уйти

К удивлению бывших дольщиков, продавших свои квартиры, система налогообложения не упускает их из вида. Ведь уступив правомочия на квартиру, они тем самым получили доход. А доход, полученный физическими лицами, согласно Налоговому кодексу РФ облагается налогом (13%). При продаже жилых помещений, которые находились в собственности продавца менее 3-х лет, налогоплательщику предоставляется налоговый имущественный вычет (сумма, не облагаемая налогом) со стоимости жилья, не превышающей 1 млн. рублей. Например, если квартира была продана за 1, 2 млн. рублей, то с 200 тыс рублей продавец и заплатит налог в размере 26 тыс. рублей. При этом налоговый имущественный вычет на доходы, полученные в результате сделок с имущественными правами, в отличии от сделок с жилыми помещениями, не предоставляется.

— Такое заблуждение, что налог платить не придется, очень распространено среди продавцов. Мы, как специалисты, не первый год сталкиваемся с подобными ситуациями. Опыт помогает нам видеть развитие событий на три хода вперед. Кроме того, по любым вопросам всегда можно получить консультацию специалистов в области гражданского законодательства, ведь в Центральном Агентстве Недвижимости работает собственный штат юристов и экспертов, — говорит Марина Самойлова.

Кристина Кудряшкина

www.centralnoe.ru

Вернуться в список