Публикации

Советы покупателю квартиры

Покупка квартиры делится на несколько этапов: поиск подходящего варианта, осмотр квартиры, проверка документов, оформление документов, расчеты по сделке и т.д. Какие опасности подстерегают при покупке квартиры? Как их можно избежать? Кто может помочь? Постараемся дать несколько полезных советов.

Шаг первый: так что же вы хотите?

Для начала ответьте на вопрос, что вам нужно - квартира в новостройке или в уже обжитом доме? В зависимости от принятого решения вы становитесь участником либо первичного, либо вторичного рынка жилья. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки. Прежде чем предпринять какие-либо действия, соотнесите свои желания с финансовыми возможностями. Экономить можно не только за счет уменьшения общей площади квартиры, но и за счет района или категории дома.

Район. При выборе района, кроме определяющих факторов (таких, например, как близость к родителям или детям, к работе, простота выезда на дачу и т. п.), имеет смысл учесть и экологию. Экологические проблемы, в первую очередь связанные с чистотой воздуха, существуют в любом крупном городе. Главные отравители окружающей среды - промышленные предприятия и автотранспорт. Наиболее сильное загрязнение окружающей среды наблюдается в пределах 50-250 м от крупных автомагистралей или промышленных предприятий. Цены на вторичное жилье зависят, как правило, от престижности того или иного места.

Дом. Определившись с районом, переходим к выбору дома и квартиры. Жилье, будучи одним из видов недвижимости, имеет свои специфические характеристики, которые в совокупности определяют его комфортность и полезность для владельца или арендатора. Эти же характеристики определяют и рыночную стоимость жилья. Сравнение вариантов и определение предпочтительности лучше производить по максимально большему числу параметров, так как приобретение, продажа, обмен и другие сделки с жильем производятся в жизни каждого гражданина очень редко и важно при этом не упустить чего-либо существенного, из-за чего могут возникнуть проблемы.

Можно выделить несколько групп параметров, которые характеризуют квартиру (комнату):

• удаленность от центра города;
• престижность и экологическая чистота района;
• расстояние до ближайшей станции метро;
• материал дома, стен, год постройки;
• этаж, количество, размеры жилых комнат;
• планировка комнат, кухни, ванной, прихожей;
• наличие и размеры балкона, лоджии;
• наличие телефона;
• высота потолков;
• состояние квартиры;
• состояние двора, подъезда;
• наличие лифта;
• наличие мусоропровода;
• ориентация окон квартиры и т. д.

Прежде всего на цене жилья сказываются тип и возраст здания.

Например, 50 м2 в кирпичном доме, построенном в конце 50-х - начале 60-х годов, могут стоить на 15-20% дороже той же площади, но в панельном доме. Пятиэтажки, естественно, еще дешевле. Наибольшим спросом традиционно пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, как высоколиквидные. Цены на одинаковые по планировке и метражу квартиры даже в одном районе могут различаться. Здание в первую очередь характеризуется годом постройки, так как от этого зависит продолжительность проживания в нем, целесообразность осуществления реконструкции, проведения капитального или текущего ремонта.

Другой существенной характеристикой строения является материал, из которого выполнены стены. Дома бывают кирпичные, блочные, панельные, крупнопанельные, монолитные, деревянные (рубленые, щитовые, каркасно-засыпные), смешанные и другие.  Для многих географических мест в России серьезное значение имеет толщина и наружное покрытие стен. Материал этажных перекрытий (дерево, металл, железобетон и пр.) оказывает влияние на долговечность всего строения. Крыша любого дома наиболее подвержена атмосферным воздействиям и от ее материала и состояния зависит долговечность комфортного проживания. Общая оценка состояния дома - новостройка, после капитального ремонта, после текущего ремонта, ветхий, аварийный - в значительной мере определяет рыночную цену жилища.

Шаг второй: как искать квартиру?

При сложившейся ситуации на рынке недвижимости сегодня, упрощенно говоря и идеализируя, есть две схемы поиска и покупки квартиры.

Первый способ: покупатель сам изучает всю прессу, договаривается, сам смотрит квартиры. Но, скорее всего, у него хватит благоразумия не завершать сделку без консультации с профессионалом. Самостоятельно решить проблему взаиморасчетов Вы вряд ли сможете. Вознаграждение в этом случае риэлтер получает за так называемое оформление - надзор за проведением сделки.

Второй способ: Покупатель полагает, что решение любой задачи необходимо начинать с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение: "Каждый должен заниматься своим делом".

Покупатель находит человека, на которого может положиться в этом важном деле. Перед началом работы подписывается договор на поиск квартиры.

К сожалению, существует и третий способ покупки квартиры - нечестный. Покупатель обращается в агентство и после того как квартира найдена агентом и все подготовлено к продаже, пытается договориться с продавцом о самостоятельном проведении сделки с целью не платить агентству, то есть надуть его. Такая сделка проходит, если:

• продавец тоже нечестный, некомпетентный и по незнанию не боится обмана при расчете;
• агент ошибся и напрасно поверил какой-то из сторон на слово или просто по неопытности не выполнил обязательные для него формальные процедуры, прежде чем начать работать. То есть не подписал договора, не взял залог, не четко проговорил обязанности сторон и ответственность за их нарушение.

Почему покупатели идут по первому пути? Во-первых, в силу привычки. В надежде, что, сам все сделаю не хуже и дешевле. Успехи в развитии любой сферы деятельности возможны только при профессиональном подходе и разумной специализации.

С риэлтером можно работать по двум схемам - заключив договор и без оного. Можно просто обзвонить ряд агентств и заявить о своем намерении купить квартиру (дом) и ждать предложений. Но, как правило, все агентства пользуются одной информационной базой и, соответственно, предлагать будут одни и те же квартиры. Может случится и так, что в фирме не будет свободного сотрудника для бесплатного поиска. Тогда уж лучше самому искать. Впрочем, не забывайте о мошенниках.

При заключении договора с риэлтерской фирмой покупатель платит за гарантированный поиск квартиры и проверку сторон сделки. Вы указываете сумму, которой располагаете на покупку, требуемые условия (площадь, планировка, этажность, район и др.). Для поиска подходящего объекта выделяется сотрудник риэлтерской фирмы - агент, который ищет и сообщает, когда находит что-то приличное. Правда, что-либо приличное грозит оказаться совсем не тем, что вы ожидаете. На этапе осмотра агент вам может пригодиться. При выборе квартиры надо кое-что знать о ее качестве в зависимости от строительных проектов, знать характеристики износа зданий и т. п. Ну и конечно, на этом этапе можно попасть в неприятности.

Шаг третий: осмотр квартиры.

При осмотре важны две вещи - осторожность, психологическая подготовка к торгу и умение распознать достоинства и недостатки квартиры.

Осторожность необходима, так как у мошенников существует масса способов обмануть честного, неискушенного покупателя квартиры. Мошенник может обмануть при расчетах, показать чужую квартиру и продать "воздух" и т. д. Мы рекомендуем осматривать покупку с риэлтером. Банальный совет, но, действительно, другого надежного способа обезопасить себя от мошенничества на этом этапе нет.

Теперь сосредоточимся на происхождении и распознавании недостатков. Во-первых, задайте себе вопрос - действительно ли вы хотите жить в том районе, где расположена квартира, и действительно ли у вас есть достаточно средств.

Теперь о скрытых недостатках квартиры. Сначала - посмотрите на толщину стен, В 70-80-е годы порой строились дома с такими тонкими внешними стенами, что после установки рам уже не было места для укладки подоконника. В подобных квартирах или холодно, или сыро. Затем посмотрите, куда выходят окна и все ли на одну сторону света. Традиционно котируются восток и запад. Дефект, который не виден, - так называемый грибок на стенах. Его вполне могут скрывать обои. Образуется этот грибок в долго пустующих, не отапливаемых домах. Избавиться от грибка очень сложно. Сегодня это могут быть давно сданные, но непроданные квартиры. Так что прощупайте сразу все обои и простучите трубы. Хотя, как показывает практика, всех мелких дефектов вы не обнаружите или они вам не помешают, так как вы и так собирались делать ремонт.

И последнее. В понятие качества дома все чаще входят соседи по подъезду. Если речь идет о вторичном жилье, соседей можно определить легко. Иногда внешний вид дома и лестниц помогает в этом.

Шаг четвертый: проверка документов.

Вы, осмотрев несколько вариантов, предложенных вам для покупки квартир, наконец, сделали выбор. Теперь предстоит проверить личные документы продавца и документы, подтверждающие его права на квартиру.

Если речь идет о новостройке, а, значит, покупка-продажа осуществляется при участии фирмы (риэлтера или застройщика), вам надо проверить ее права на квартиру и полномочия ее сотрудника, подписавшего договор.

Если объектом сделки выступает квартира со вторичного рынка, то проверка официальных бумаг, подтверждающих права продавца на продаваемую жилплощадь и устанавливающих его личность, потребует от вас больше времени и внимания.

При осуществлении таких операций большое место занимают прецеденты обмана, жульничества и просто халатности, поэтому мы рекомендуем вам сотрудничать с риэлтерами.

Вернуться в список