Публикации

Советы продавцу квартиры

Решение о продаже имеющейся квартиры может возникнуть по разным причинам. Как и любая финансовая операция, продажа квартиры требует профессионального и квалифицированного подхода, который позволит вам получить максимальную выгоду.

Если Вы решили продать свою квартиру, то Вам, как продавцу, прежде всего, необходимо:

1. Решить вопросы налогообложения по сделке купли-продажи; ведь полученная в результате сделки сумма считается доходом, а доход в любом государстве облагается подоходным налогом. Если квартира принадлежит не только Вам, а находится в общей совместной или долевой собственности членов Вашей семьи, то налогообложение касается каждого из сособственников пропорционально их доле.

2. Следующий шаг заключается в том, чтобы правильно определить какими документами Вы должны подтвердить Ваше право собственности на продаваемую квартиру.

3. Правильно оценить квартиру и грамотно позиционировать ее на рынке недвижимости.

4. Проведение мероприятий для придания квартире товарного вида.

Для начала разберемся с перечнем документов:

• Для впервые продающегося приватизированного жилья это будет свидетельство о собственности на жилище и договор передачи, зарегистрированный в Учреждении Юстиции.
• Для приватизированного жилья находящегося в долевой собственности, когда один из совладельцев которого умер - свидетельство о собственности на жилище, договор передачи, зарегистрированный в Учреждении Юстиции, а также свидетельство о праве на наследование доли умершего сособственника, выданное нотариусом и зарегистрированное в Учреждении Юстиции.
• Для квартиры в ЖСК - справка о выплате полного пая, зарегистрированная в Учреждении Юстиции и свидетельство о государственной регистрации права собственности.
• Для квартиры (комнаты или доли квартиры) приобретенной в результате покупки - договор купли-продажи, зарегистрированный в Учреждении Юстиции и акт приема-сдачи квартиры.
• Для квартиры (комнаты или доли квартиры) приобретенной в результате обмена - договор мены, зарегистрированный в Учреждении Юстиции.
• Для подаренной квартиры - договор дарения, зарегистрированный в Учреждении Юстиции.
• Для квартиры (доли квартиры, комнаты) полученной в порядке наследования по закону или завещанию - нотариальное свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в Учреждении Юстиции.
• Для квартир приобретенных на первичном рынке жилья (в новостройке) у организаций, получивших жилье по взаимозачетам - договор передачи или уступки права, зарегистрированный в Учреждении Юстиции и свидетельство о государственной регистрации права собственности.
• Для жилплощади полученной по решению суда - копия решения суда, вступившего в законную силу, зарегистрированная в Учреждении Юстиции.

Приведенный перечень содержит наиболее часто встречающиеся варианты правоустанавливающих документов, по всем индивидуальным специфическим случаям Вы можете проконсультироваться у специалистов агентства недвижимости.

Определившись с документами, подтверждающими Ваше право собственности на квартиру, следует приступать к сбору дополнительной документации.

Для заключения сделки купли-продажи жилплощади необходимы:

• Справка формы 11а об оценочной стоимости квартиры (комнаты) с экспликацией и поэтажным планом (выдается БТИ, действительна в течение месяца).
• Выписка из домовой книги (выдается паспортистом РЭУ, ДЭЗ).
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (выдается бухгалтерией РЭУ, ДЭЗ).
• Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам за данную квартиру.
• Копия лицевого счета.
• Разрешение органа опеки на совершение сделки с квартирой, в которой проживают или являются собственниками лица, не достигшие совершеннолетия.
• Разрешение органа опеки на совершение сделки с квартирой, собственники которой отнесены законом к "группе риска", в том случае если сделка совершается по доверенности либо без предварительной перерегистрации продавца по новому месту жительства.
• Акт передачи квартиры, если она была приобретена по гражданско-правовому договору, заключенному после 01.03.1996г.
• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если квартира находится в совместной собственности супругов, а сделка совершается одним из них.
• Свидетельство о браке (разводе), если имело место изменение фамилии собственника.
• Документы, удостоверяющие личность.

Приведенный перечень не является исчерпывающим, так как любая сделка может иметь свои особенности!!!

Таким образом, Вам предстоит обойти в краткие сроки множество инстанций, собрать множество документов и сделать все правильно - иначе могут возникнуть проблемы как в момент оформления сделки, так и через некоторый период сделку могут оспорить в суде.

Поэтому главный совет для тех, кто продает квартиру: обращайтесь к профессионалам - риэлтерам, юристам!

Теперь поговорим о задаче, касающейся оценки продаваемой квартиры.

От ее успешного решения зависит итог всего процесса продажи. К ней нужно подходить сугубо профессионально, мыслить трезво и объективно. Конечно, своя квартира кажется самой лучшей, но нужно реально смотреть на вещи и давать адекватные оценки. Совет профессионала в этой ситуации - ценный актив в вашу пользу. Необходимо помнить, что завышение реальной стоимости квартиры также вредит вам, как и ее занижение, это ведет к неправильному ее позиционированию на рынке. За указанную высокую цену покупатели будут ожидать гораздо более качественное жилье, а их разочарование спровоцирует "зависание" квартиры на рынке, и, как следствие, ее простой и потерю денег. При этом торг в такой ситуации не сможет решить проблемы, не побудит покупателя к активным действиям, так как ему в первую очередь важно качество квартиры, а цена является второстепенным фактором. Вы попадаете не в свою целевую группу, продажа затягивается.

Также надо понимать, что привлечение большого количества компаний для продажи имеющейся квартиры не приведет к росту количества покупателей. Одна и та же квартира, в данном случае Ваша, будет рекламироваться на всех страницах одних и тех же изданий. Это лишь запутает потенциальных покупателей, которым трудно будет понять, с кем же им иметь дело.

Выбрав одну компанию для заключения договора, вы можете контролировать ход выполнения работ, знать сложившуюся ситуацию. У вас будет право требовать качественного выполнения заказа и возможность отстаивать свои интересы с помощью профессионального посредника.

Еще один совет заключается в придании квартире надлежащего внешнего вида.

Это обычно не требует больших затрат, зато может существенно увеличить стоимость квартиры и ускорить ее продажу. Если в вашей квартире ремонт был сделан более 5 лет назад, при этом в цену квартиры включена его стоимость, то лучшее решение - провести дополнительный косметический ремонт. Немного освежить потолок, стены, устранить возникшие в процессе эксплуатации трещинки и протечки. Если дорогая квартира находится в доме старой постройки, то одним из способов увеличения стоимости квартиры может стать небольшой ремонт на лестничной площадке и в подъезде. К финансированию вы можете привлечь соседей или сделать это самостоятельно. Если у вас нет возможности делать ремонт, то в любом случае обязательно нужно заказать генеральную уборку в квартире и в подъезде. Эти мелочи могут серьезно увеличить будущий доход и повлиять на успешность сделки.

Необходимо помнить, что собственный глаз продавца не всегда в состоянии объективно видеть недостатки и достоинства своей квартиры. Если вы доверили представлять свои интересы грамотному риэлтеру он "свежим глазом" оценит ваше жилье и сам позаботиться обо всем. Порекомендует Вам, как показать достоинства жилья, которые необходимо подчеркнуть, и что делать с недостатками, которые (ни в коем случае не скрывая!) желательно слегка завуалировать, чтобы они в момент показа не "выползли" на передний план.

Грамотный риэлтер - гарантия успешной продажи Вашей квартиры, поэтому сначала выберите агентство недвижимости и специалиста, который будет помогать Вам в продаже. 

Вернуться в список