Публикации

Архив Архив публикаций

Совместное имущество и продажа квартиры: важное решение Конституционного суда

Ещё в середине июля 2021 года Конституционный суд России рассмотрел важное дело, которое касается рынка вторичной недвижимости. В этой истории сплелись сразу два вопроса - супружеская совместная собственность и распоряжение ею, а также добросовестность покупки квартиры, которую продавец реализовал с нарушением. Рассмотрим и само дело, и вердикт подробнее.
 
Судья Конституционного суда РФ рассмотрел интересное дело, которое произошло в Иркутской области, но может с тем же успехом случиться в любом уголке России. Летом 2015 года некий гражданин Г., будучи в браке, продал свою квартиру в Ангарске. Квадратные метры находились в совместной собственности, но продавец или подзабыл, или не знал, что на такие сделки нужно бы согласие супруги, потому не озаботился оным. Потом спустя еще год первый покупатель снова продал квартиру - Евгению М.
 
И вот спустя несколько лет после сделки бывшая супруга подает на раздел имущества, требуя свою долю - половину, не меньше. А квартира-то уже продана, да ещё и дважды. Дама потребовала признать сделку по продаже квартиры недействительной, указав, что своего согласия она на неё не давала.
 
Суд первой инстанции иск удовлетворил и у второго покупателя было истребовано 1/2 доли в праве на жилое помещение. Отклонил судья все доводы - и об истечении срока исковой давности, и о том, что Евгений - добросовестный покупатель (он же добросовестный приобретатель), который не знал о проблемном эпизоде по первой сделке.
 
Евгений М. указывал, что суды фактически лишили его половины единственного жилья, при том, что вторая сделка купли-продажи никак не оспаривалась и никто её недействительной не признавал. А отмена по цепочке да автоматически судом в таких случаях не предусмотрена, если иное не заявлено в иске. В этом не было заявлено.
 
Мужчина дошёл до конституционной инстанции, где заявил, что подобная правовая позиция "не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи и не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение" квартирой. Ведь сделка была оспорено уже после (!!!) покупки, а не до нее. Более того, из-за этих кульбитов Евгений даже не может получить компенсацию от государства как добросовестный приобретатель. Тут не лишним будет отметить, что проверить, было ли дано согласие супругом, практически нереально. Не существует таких баз в России. да и особые отметки в выписках на этот счёт не ставят.
 
Конституционный суд напомнил, что имущество вне зависимости от того, на чье имя оно оформлено, является совместной собственностью. При этом судьи уточнили, что в ЕГРН этот нюанс может не фигурировать, но это права второго супруга всё равно не умаляет. При этом инстанция уточнила, что супруг должен сам контролировать данные о себе как о совладельце и своевременно производить раздел имущества.
 
Суд отметил, что "разумное и осмотрительное поведение добросовестного приобретателя, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им судьбы этого имущества", а возлагать на покупателей "все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами", недопустимо.
 
Более того, по мнению судьи Валерия Зорькина, в деле прослеживается "незаинтересованности бывшего супруга судьбой своего имущества". Указывалось, что свои права женщина могла защитить, предъявив требование к экс-супругу. Например, взыскав половину вырученной от сделки суммы.
 
И, наконец, суд постановил, что "не подлежит удовлетворению иск бывшего супруга, который не предпринял мер по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН". Ведь это противоречит Конституции РФ.
 
Данное постановление не просто пример разбора одного частного дела. На основании него законодатель может внести поправки в законы, которые связаны с госрегистрацией прав на недвижимость, которая находится в совместной собственности бывших супругов. Теперь дело за законодателем.
 
Фото с сайта мартица.кз

Вернуться в список

Просмотров 2311

Комментариев    0

Имя:
Текст комментария:
captcha

Введите код, указанный на картинке