Публикации

Современное состояние ипотеки

С конца 2008 года ситуацию на рынке ипотечного кредитования в Новосибирске можно назвать не иначе как кризис. В течение года не только падали объемы ипотечного кредитования, но и повышались ставки по кредитам, увеличивался первоначальный взнос, повышались требования к заемщикам и предмету залога, сокращалось как общее количество банков, предлагавших ипотечный кредит, так и количество кредитных продуктов, связанных с залогом недвижимости в каждом конкретном банке,- комментирует Дмитрий Холявченко, заместитель директора по развитию Агентства недвижимости «ОГНИ НОВОСИБИРСКА».

Если весной-летом 2008 года в нашем городе около семидесяти банков предлагали взять ипотечный кредит, а количество программ в этих банков превышало две сотни, то к лету 2009 года на рынке осталось не более пяти-шести реально выдающих кредиты банков, а количество программ не превышало и двух десятков.

Сложности ипотечного кредитования сказались на рынке недвижимости очень серьезно. Было отмечено существенное снижение роста и цен и сокращение количества сделок купли-продажи в первую очередь из-за того, что ипотечные кредиты стали недоступными. Но в то же время необходимо отметить, что снижение объемов получаемых кредитов под залог недвижимости связано не только с отсутствием предложений. Значительную роль сыграло и уменьшение реальных доходов потенциальных заемщиков. Поэтому ситуацию с ипотекой в конце 2008 – середине 2009 года нельзя характеризовать только как положение, в котором невозможно получить ипотечный кредит. Следует учитывать, что в этот промежуток времени подавляющая часть клиентов и не хотела брать ипотеку.

И только после относительной стабилизации на финансовом рынке страны в августе-октябре 2009 года банки стали вновь планировать увеличение кредитного портфеля. Ряд банков (в первую очередь государственных или работающих по программам АИЖК) существенно снизил процентные ставки по кредитам. Правда в большинстве случаев подобное снижение коснулось только одной категории заемщиков – наемных работников с полностью официальными доходами. В настоящее время в Новосибирске человек с «белой» заработной платой может получить ипотечный кредит от 9,5% годовых в рублях при фиксированной ставке, что на уровне лучших показателей 2007 года.

Однако, следует учитывать, что процентная ставка не была и не является сейчас основным определяющим фактором пригодности ипотечного кредитного продукта для конкретного «живого» заемщика. Ипотечный кредит по-прежнему достаточно сложен для получения. В качестве самых серьезных ограничивающих факторов можно назвать следующие:

• Высокий первоначальный взнос. Следует иметь в виду, что с учетом мирового кредитного опыта первоначальный взнос в 30% от стоимости квартиры – это практически минимальный возможный первоначальный взнос. Но ситуация такова, что цены на недвижимость остаются (не смотря на все их относительное падение) высокими и возможность накопить значительную часть стоимости квартиры, снимая жилье, практически невозможно. В современное время минимальный первоначальный взнос составляет 20 % от стоимости квартиры, что является значительным прогрессом, относительно ситуации годовой давности. Более того, некоторые банки заявляют о возможном снижении первоначального взноса в ближайшее время, но особенно рассчитывать на массовое развитие подобной практики все-таки не стоит.
• Значительное отличие в процентной ставке в зависимости от типа заемщика. Подавляющее большинство людей в нашем городе получает заработную плату «в конверте» и возможности показать свой реальный доход по справкам, подтверждающим официальные доходы не имеет. Подобным же образом дело обстоит и с собственниками бизнеса и индивидуальными предпринимателями. На практике процентная ставка для человека, получающего свой доход официально не полностью, несколько выше, нежели для бюджетника или сотрудника крупной компании.
• Жесткое отношение банков к предмету залога. В настоящее время единственным по настоящему продуктивным предметом залога остается квартира на вторичном рынке. Получение ипотечного кредита на новостройку без дополнительного обеспечения (поручительства или дополнительного залога) крайне затруднительно. А покупка по ипотеке коммерческой недвижимости практически невозможна. Есть определенные сложности в покупке с привлечением ипотечного кредита комнат и частных домов.
• Отсутствие достаточно профессиональной работы с ипотекой на рынке недвижимости. Возможности ипотечного кредитования и сейчас достаточно высоки. Банки предлагают в Новосибирске несколько типов кредитных продуктов – ипотеку под залог приобретаемой жилой недвижимости на вторичном рынке (квартир и домов), кредиты на приобретение новостроек, целевые и нецелевые кредиты под залог имеющейся квартиры (причем находящейся не только в собственности заемщика), целевые и нецелевые кредиты под залог имеющихся объектов коммерческой недвижимости. И только отсутствие полноценных консультаций специалистов по подбору наилучшей ипотечной программы провоцирует массовость мнения, что ипотечный кредит в нашем городе получить почти невозможно.

Тем не менее, за исключением ряда объективно непреодолимых сложностей, большинство людей безусловно может получить ипотечный кредит. А вот в каком объеме, на какой срок, и с какими целями будет планироваться ипотечный кредит, следует, все-таки, поговорить со специалистами.

Дмитрий Холявченко

Заместитель директора по развитию Агентства недвижимости «ОГНИ НОВОСИБИРСКА».

Фрунзе, 80, оф.209, тел. 200-40-40, e-mail: info@ogni-nsk.ru

Восход, 20, оф. 510, тел. 254-02-22, e-mail: info20@ogni-nsk.ru

Сайт Агентства: www.ogni-nsk.ru

Вернуться в список