Архив публикаций
Закон и творчество для строительной сферы
В начале июля Владимир Путин подписал ряд законов, касающихся строительной сферы. Они были разработаны Минстроем РФ, а затем приняты Государственной Думой. В числе документов — поправки к закону о долевом строительстве, закон о комплексном развитии территорий, а также закон, направленный на реформирование системы сметного нормирования и ценообразования в строительстве.
1. Как эксперт, какие из принятых Госдумой строительных законов являются, по вашему мнению, самыми важными?
Это беспрецедентный случай, когда было принято столько важнейших законов для одной отрасли, а именно, восемь законов, направленных на совершенствование законодательства в строительной сфере.
Одна из основных задач законодателя — решение проблемы обманутых дольщиков. Необходимо было поставить барьер на пути недобросовестных застройщиков.
В частности, был подписан закон, который ужесточает требования к застройщикам, работающим в рамках закона 214-ФЗ.
Также Владимир Путин подписал закон о комплексном развитии промышленных зон. Документ устанавливает условия, при наличии которых в отношении таких территорий может быть принято решение о комплексном развитии.
Кроме того, подписан закон о саморегулируемых организациях (СРО) в сфере строительства. В соответствие с новыми требованиями, в СРО обязаны будут вступать только генподрядные организации.
Принят и законопроект по реформированию сметного нормирования и ценообразования в строительстве. Документ должен способствовать формированию достоверной стоимости строительных и ремонтных работ, которые финансируются из средств бюджета.
Также окончательно принят закон, направленный на создание условий для многократного использования проектной документации государственными и муниципальными заказчиками.
2. В чем суть изменения закона о долевом строительстве?
Кратко, Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливает требования к уставному капиталу компании в зависимости от площади возводимого ею жилья, расширяет перечь информации, которую застройщик должен раскрывать в проектной декларации и на своем официальном сайте, и обязывает застройщиков открывать в банках специальные экскроу-счета. Также закон вводит новый механизм — компенсационный фонд долевого строительства, который будет обеспечивать завершение строительства многоквартирных домов.
Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, кроме отдельных положений, в том числе об эскроу-счетах и уставном капитале застройщиков, которые вступят в силу с июля 2017 года.
3. Каким образом будут проверять размер уставного капитала застройщика, и что делать компании, если она не обладает достаточными средствами?
Действительно, основное новшество касается ужесточения требований к застройщикам, которые имеют право привлекать деньги дольщиков для строительства жилья. Минимальный уставной капитал застройщика теперь зависит от площади объектов строительства. Речь идёт, естественно, только о строящихся домах, причём если в процессе участвуют деньги дольщиков.
Если же уставного капитала одного застройщика не хватает, то ему остаётся только привлечь поручителей, и тогда размер уставного капитала будет зависеть уже от объёмов строительства всех связанных с застройщиком юридических лиц. В частности, минимальный размер уставного капитала застройщика должен составлять 2,5 млн. рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика не более 1,5 тыс. квадратных метров. При площади до 2,5 тыс. квадратных метров — 4 млн. рублей, до 10 тыс. квадратных метров — 10 млн. рублей. и так далее. Максимальный указанный в законе размер уставного капитала составляет 1,5 млрд. рублей при строительстве более 500 тыс. квадратных метров.
Как уже говорилось, если у застройщика не хватает уставного капитала, он может найти себе поручителя. «Поручитель или сопоручители обязываются перед участниками долевого строительства, заключившими с застройщиком указанные договоры участия в долевом строительстве, отвечать за исполнение застройщиком его обязательств по таким договорам в полном объеме», — указано в законе. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению, и заключить его необходимо до регистрации первого ДДУ (договор долевого участия). Поручителем может выступать только юридическое лицо, являющееся учредителем или участником юридического лица - застройщика. Поручительство должно действовать не менее двух лет после предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры.
Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство.
4. От застройщиков теперь требуется предоставлять больше информации и о самой компании и о ранее введенных объектах. Как застройщики будут информировать своих клиентов?
Законом предусмотрено создание единого реестра застройщиков, являющегося государственным информационным ресурсом, состав сведений и порядок ведения которого устанавливаются Правительством РФ.
На застройщиков возложена обязанность ведения сайта в сети "Интернет", на котором раскрывается информация в отношении каждого строящегося с привлечением средств дольщиков многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Более того, доменное имя должно принадлежать самому застройщику или его поручителю.
На сайте должны быть размещены все разрешения, проектная декларация, заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства, проект договора участия в долевом строительстве, договор поручительства, фотографии стройки и так далее.
5. Как вы оцениваете реформу ценообразования, которая разворачивается сегодня в строительстве?
Принятый законопроект устанавливает базовые, системообразующие правила создания и функционирования системы формирования достоверной стоимости строительства, реконструкции, технического перевооружения, капитального и текущего ремонта объектов, финансируемых с привлечением средств бюджетной системы Российской Федерации. В частности, вводит понятие сметного нормирования и, в том числе, меняет методику расчета смет в строительстве. Законопроект дополняет Градостроительный кодекс в части сметного нормирования и ценообразования. В его разработке самое активное участие принял Минстрой России.
По словам члена Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству, известного российского строителя Владимира Ресина, непосредственно занимавшегося в Думе вопросами совершенствования законодательства в области строительства, «речь идет о предельной начальной стоимости конкретного объекта, по которому все стоимостные показатели необходимо проверить в экспертизе. И лишь затем — проведение конкурсных процедур. Только после этого будет определена стоимость объекта. Должна быть создана Единая информационная система, которую участники строительного процесса обязаны будут использовать. Эта база строительных ресурсов будет доступна всем. И те, кто хочет что-либо построить, могут ей пользоваться. Переход с устаревшего индексно-базисного метода на новый, более приближенный к реалиям отрасли, должен быть максимально комфортным для всех. И для застройщиков, и, в конечном итоге, для потребителей».
Просмотров 765
Комментариев 0