Публикации

Архив Архив публикаций

Жильё в новострое: что меняется для долевых строек?

Интерес к покупке жилых помещений по схеме долевого участия в первом месяце 2018 года относительного такого же периода 2017 года существенно вырос – сразу на 63%. Возможно, что такой ажиотаж связан с грядущими ужесточениями и изменениями профильного законодательства, так как потенциальные покупатели опасаются вероятного роста цен из-за этого. Но факт остаётся фактом: в Новосибирской области за январь по этой схеме было зарегистрировано более 1,8 тысячи договоров. «Закручивание гаек» в сфере «долёвки» начнётся с 1 июля 2018 года. Одно из нововведений, которое и станет первым шагом к отказу от привычных схем и переходом к проектному финансированию, это использование эскроу-счетов. По прогнозу федеральных властей, именно по этой схеме будет проводиться треть сделок уже через год после ввода правил.
 
На самом деле это не новая схема, а уже работающая система расчётов, которую применяют, к примеру, при покупке недвижимости с использованием заёмных у банка средств. Данный вид счетов чем-то похож на ячейку (только в виде счёта), куда покупатель, в роли которого на первичном рынке выступает дольщик, «закладывает» необходимую сумму. Продавец в лице застройщика получает к ним доступ только при определённых условиях – достройке объекта и передаче жилого помещения по акту приёма-передачи. Банк же в этой схеме выступает гарантом соблюдения условий. В проектном финансировании предполагается, что именно кредитная организация выдаст средства на строительство взамен тех, что лежат в «ячейке», то есть на эскроу-счёте. На сегодня из-за высокорискованности отрасли банкам невыгодно кредитовать застройщиков, потому условия для строительных компаний достаточно жёсткие. Федеральные власти решили вмешаться в этот вопрос, и уже идёт разработка профильных программ, которые были бы выгодны и застройщику, и банку, чтобы деньги долевого участника были в гарантированной сохранности, если вдруг продавец не сможет справиться со взятыми обязательствами. Но тут следует напомнить и о государственном фонде компенсаций, чья работа стартовала в октябре 2017 года и который пришёл на смену привычному ранее страхованию ответственности застройщика, показавшему свою несостоятельность. Страхование не смогло достичь поставленной перед ним цели – снизить число обманутых дольщиков, потому ушло в историю. Сейчас гарантом выступает госфонд, куда строители, работающие в данном сегменте, обязаны отчислять 1,2% от стоимости каждого договора. Но эта ставка действует лишь на переходный период, далее размер выплаты будет меняться. А новые объекты вообще нельзя будет построить без взноса в госфонд.
 
Итак, возвращаясь к схеме эскроу-счетов, стоит отметить, что фактически это своего рода надстройка над долевым сегментом. Чтобы получить деньги с него, застройщик должен выполнить обязательства, которые на себя взял. До этого зачастую уплаченные по долевому договору деньги продавец мог пустить на достройку иного объекта или какие-то свои текущие расходы. Запрета использовать их лишь на строительство дома, где приобретена квартира дольщиком, не было. Складывалась ситуация, что деньги потрачены, а дом не достроен, у компании начинались финансовые проблемы, средств взять неоткуда и дольщик, уплативший существенную сумму, оставался и без денег, и без крыши над головой.
 
В новой схеме застройщику невыгодно затягивать строительство именно этого дома – ведь деньги пока не поставлена подпись в акте приемки ему никто не отдаст, а банковский кредит берётся под процент. Чем дольше строишь, тем больше заплатишь процентов.
 
Некоторые нововведения для покупателей новая схема также несёт. Список банков, где может быть открыт счёт по этой схеме, будет строго оговорён. Здесь может возникнуть некоторая сложность для ипотечных заёмщиков, так как сторонний банк вряд ли охотно будет выдавать кредит не на «свой» объект, потому и заявку на ипотеку придётся подавать туда же, где открыт эскроу-счёт. Этот момент пока не отработан на бумаге, и как будет решаться эта задача ещё неизвестно.
 
Сам договор на эскроу-счёт должен будет содержать абсолютно все детали, потому при подписании важно внимательно с ним ознакомиться. Это не дубликат долевого договора, а отдельный документ. Прочитайте его внимательно до подписания.
 
Каких-то явных сложностей или проблем новая схема для покупателя не несёт, скорее, наоборот, поможет повысить прозрачность сделок и сохранность средств.
 
Фото с сайта manavrachna.edu.in


Вернуться в список

Просмотров 599

Комментариев    0

Имя:
Текст комментария:
captcha

Введите код, указанный на картинке