Архив публикацийИнвестиции: недвижимость, ценные бумаги или валюта?
Во что вложить деньги, и какие риски для разного рода объектов инвестирования есть? Вариантов на самом деле не так и много, они все не меняются в последние лет 20 – это вклады в банки, инвестиции в бизнес через покупку ценных бумаг и недвижимость. Причём в последнем случае следует чётко разделять – строящийся объект и вторичный рынок. Риски будут существенно отличаться, и с учётом последних изменений рынка долевого строительства, очень существенно. Давайте рассмотрим подробнее все эти инструменты. Судя по статистическим данным, которые обнародовало Управление Росреестра по Новосибирской области, интерес инвесторов к долевому сегменту достаточно высок и относительно 2017 года только вырос. К примеру, в феврале 2018 года было оформлено на 25% долевых договоров больше, чем в феврале 2017-го, а в целом за два первых месяца текущего года прирост был сразу на 42%. Интерес объясним, как раз тем, что уже с 1 июля для сегмента долевых инвестиций будут закручены «законодательные гайки» для застройщиков, а это, так или иначе, отразится и на конечной цене. Поэтому выгода для инвесторов, работающих по схеме «вложил на старте, а получил после ввода дома при продаже существенную сумму», будет гораздо меньше. Да и в целом данная схема уже года 2-3, как минимум, неактуальна для рынка.
Приобретая квартиру «на стадии котлована», нужно оценить риск, то есть по максимуму просчитать надёжность строительной компании и реальность исполнения взятых ею на себя обязательств в срок, ведь вы выступаете в этом стройпроекте в роли соинвестора. Юридическую чистоту объекта и продавца можно проверить как самостоятельно, так и доверить это профессионалам. В чём необходимо убедиться? Что у застройщика есть право строить именно этот объект на этом участке (имеется разрешение на строительство, проектная документация, все прочие разрешения, участок или в собственности, или на другом законном праве). Тут стоит акцентировать внимание на том, чтобы по документам и фактически речь шла об одном и том же участке, а не строительстве многоквартирника на наделе, предназначенном под индивидуальный жилой дом до трёх этажей. Далее, следует собрать информацию о репутации фирмы-застройщика из открытых источников, убедиться, что к ней нет крупных финансовых претензий и она не в предбанкротном состоянии. Не лишним будет ознакомиться со сведениями о прошлых стройках и сроках исполнения обязательств по ним. Важный нюанс: оформление должно проходить через долевой договор, никаких предварительных договоров купли-продажи, они не защитят в случае неприятностей у застройщика. Убедитесь, что все пункты договора соответствуют ФЗ №214, более известному как «долевой закон».
Вариант с покупкой на «стадии котлована» хорош для инвестирования тогда, когда сделка проходит не на заёмные средства для последующей сдачи внаём, например. Но тут следует просчитать разницу между ценой приобретаемого «котлована», аналогом на вторичном рынке и потерями потенциальной прибыли за время строительства от сдачи внаём. Стоит ли овчинка выделки?
Допустим, на начальной стадии строительства вам предлагают квартиру за 1,3 миллиона рублей, а аналог на вторичном рынке стоит 2,4 миллиона рублей при средней стоимости аренды 16 тысяч рублей в месяц. За минусом расходов на коммунальные платежи потенциальная выгода составляет 13 тысяч рублей. Средний срок строительства многоэтажного дома – 3 года. За это время в переводе на месяцы вы могли бы получить порядка 468 тысяч рублей дохода (без учёта налога), но при этом разница первичного и вторичного «аналога» 1,1 миллиона рублей. Вывод – на первый взгляд приобрести в новостройке, подождать и сдавать внаём после ввода выгоднее, чем купить аналог на вторичном рынке. Но опять же с учётом рисков для долёвки, и если квартиру вы приобретаете с чистовой отделкой, то есть не придётся на выходе вкладываться в ремонт и доведение помещения до жилого вида.
Если же планируется использовать заёмные у банка средства для покупки, то к «расходам» следует причислить проценты банку за время строительства и, исходя из этого, считать рациональность схемы для инвестиций.
Выбирая во что инвестировать средства, следует помнить и о ликвидности объекта, спросе на него. То есть, купив дешёвую квартиру на окраине, где проблемы с инфраструктурой и в целом низкий спрос на недвижимость, следует понимать, что и при необходимости её продать, вернув вложения, вы получите те же самые проблемы.
Не лишним будет оценить «окружение» и при вложении средств в новостройку. Если в плане – дальнейшая сдача квартиры, то она должна уже иметь «своего клиента». Определитесь с целевой аудиторией и её запросами еще до покупки, чтобы реальная прибыль не оказалась существенно ниже спрогнозированной вами.
Если же средств на покупку квартиры не хватает, но хранить имеющиеся накопления «под подушкой» не хочется, ведь не зря же говорят, что деньги должны работать, то лучший выход – это банковский вклад. Тут следует изучить предложения банков, процентные ставки, предлагаемые ими, сравнить выгоду, но и также не забывать о рисках. Небольшие региональные банки в последние годы довольно часто остаются без лицензии. Пример этому Татарстан, где за 2017 год без лицензии остались шесть банков, а свои средства вкладчики вынуждены ждать более года, через суд добиваясь включения в список кредиторов. Следует помнить важную вещь, делая вклад, – только сумма до 1,4 миллиона рублей покрывается страховкой, поэтому не кладите «все яйца в одну корзину».
Ещё один потенциальный источник инвестирования – это валюта и ценные бумаги. Что касается первого, то по-прежнему среди самых стабильных эксперты называют доллар США и японскую йену, но ситуация имеет свойство меняться. Иногда резко, как показал кризис 2014 года. Поэтому до покупки валюты ознакомьтесь с курсами и прогнозами финансовых аналитиков.
По ценным бумагам Sberbank CIB на 2018 год прогнозирует, что лучше всего себя проявят компании-экспортёры. Аналитики дают неплохой прогноз и компаний финансового сектора. Но, как и в случае с валютой, перед вложением в ценные бумаги не лишним будет актуальный прогноз и совет аналитиков.
И главное, не важно, во что вы вкладываете деньги, помните – предварительно обязательно следует оценить возможные риски. В вопросе инвестиций беспечность оплачивается вполне осязаемыми потерями.
Просмотров 958
Комментариев 
0
