Архив публикаций
Кредитные метаморфозы
Работа над ошибками
Для получения ипотечного кредита потенциальные заемщики обычно стараются выбрать подходящие времена, когда квартиры дешевле, проценты по кредиту ниже, зарплата выше, да еще и специальные акции банков в разгаре. Многие, руководствуясь такими критериями, так и не решаются взять кредит: пресловутое «а вдруг потом будет выгоднее» заставляет исключить из расчетов самое важное – время. В ожидании подходящего момента проходят годы, и чаще всего это годы в съемном жилье или родительской квартире, а ведь могли бы быть годами, прожитыми в собственной квартире.
Между тем размышления на тему «что будет через 10 лет» применительно к ипотечному кредиту не так актуальны. И опасения переплатить за дорогой кредит, если вдруг через год-два процентные ставки серьезно снизятся, тоже не совсем верны. Есть как минимум два способа изменить, казалось бы, неизменное – условия ипотечного кредита.
Первый способ – реструктуризация имеющегося кредита. Применяется она в случае, если заемщик по каким-либо причинам не может выплачивать ежемесячные взносы по кредиту в полном объеме: его понизили в должности, уволили, у него (и это банки тоже называют в числе распространенных причин резкого снижения дохода заемщика) родился ребенок. Возможно, курс валюты, в которой был взят кредит, серьезно вырос по отношению к рублю. Много таких заемщиков было в начале кризиса, особенно из числа тех, кто брал привлекательные долларовые кредиты или лишился хорошей работы в конце 2008-го. Трудности не избавляют заемщика от обязательства вносить ежемесячные платежи, а просрочки чреваты штрафными санкциями, которые только увеличивают задолженность. Специалисты по ипотеке советуют не скрывать проблемы от банка: он больше заинтересован в восстановлении платежеспособности заемщика и графика платежей, чем в разрыве отношений и изъятии квартиры.
АИЖК дает реструктуризации такое определение: это «изменение условий кредитования с целью снижения финансовой нагрузки на бюджет заемщика». И описывает сразу несколько вариантов действий. Например, банк может предоставить заемщику рассрочку или отсрочку платежей по кредиту. В первом случае это на определенный срок уменьшит сумму платежа, но весь отложенный долг с процентами придется выплатить по окончании срока, обычно на «передышку» банк дает не больше года. Во втором случае банк и вовсе разрешает заемщику не выплачивать взносы по кредиту: временно и с процентами на образовавшийся долг. Такая отсрочка дается обычно максимум на полгода. Но есть и другие варианты реструктуризации ипотеки. Например, срок кредита может быть увеличен, а ежемесячный платеж за счет этого – уменьшен. Как видно, все предложенные выходы помогают лишь временно, а итоговая сумма кредита в любом случае увеличивается.
Другое дело – замена валюты кредита. Если кредит взят в долларах, а его курс серьезно вырос, но зарплату заемщик получает в рублях, банк может перевести кредит в рубли. Кроме того, можно изменить ставку с плавающей на фиксированную, если индекс, к которому она привязана, существенно вырос, и с фиксированной на плавающую (в случае стабилизации ситуации на рынке). Наконец, банк просто может снизить процентную ставку по кредиту, что уменьшит соответственно и ежемесячные платежи. Но, признаться, это редкий способ реструктуризации кредита.
Кредит на кредит
Рефинансирование кредита – процедура более сложная, поскольку здесь речь идет о предоставлении второго кредита для выплаты первого. И вторым кредитором часто выступает совсем другой банк. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, желающие всерьез сэкономить на выплатах и процентах, а также те, кто хочет заменить одно заложенное жилье другим. Если, скажем, квартиру, взятую в ипотеку, нужно по каким-то причинам продать (залогом по второму кредиту может стать другая недвижимость) или если кредит был взят в период кризиса под 16% годовых (тогда это была очень выгодная ставка), а сейчас банки предлагают ипотеку под 11-13% годовых.
На деле процедура выглядит так. Заемщик получает второй кредит, гасит задолженность по уже имеющемуся, снимает обременение с объекта недвижимости, который служил залогом по погашенному кредиту, после чего передает данный объект в залог второму банку.
Этот процесс прост на словах, но очень сложен на деле. По сути, заемщику приходится проходить через процедуру получения ипотечного кредита с нуля: собирать документы, оценивать жилье, страховаться от рисков утраты и повреждения жилья как залога. Все это требует не только времени, но и денег. И тут нужно серьезно высчитать возможную выгоду. «Для всех единой формулы вывести не получится. Все зависит от конкретной жизненной ситуации и потребности заемщика, – объясняет руководитель управления ипотечного кредитования ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова. – Некоторым нужно поменять состав созаемщиков, некоторым – срок, но чаще всего, конечно, хочется снизить ставку по кредиту. Смысл заниматься перекредитованием обычно возникает при разнице в ставке 2-3% и более. Но большая разница в ставках тоже не всегда приводит к ощутимой выгоде. Необходимо понять, сколько заемщик уже выплатил процентов по первому кредиту, особенно при аннуитетном платеже, ведь в данном случае в платеже первые годы большую долю составляют проценты банку, а не погашение основного долга. Кроме того, нужно учитывать, что за получение нового кредита придется опять платить: за оценку залога, возможно, за страховку и комиссию банку. А также нужно будет оплатить государственную пошлину за перерегистрацию залога и услуги нотариуса».
Банк может отказать в рефинансировании ипотеки. По словам Марианны Бельковой, причины отказов здесь те же, что и причины отказов банков в предоставлении обычных ипотечных кредитов: невозможность подтвердить доходы, их недостаточность, просрочки платежей по предыдущим кредитам, недавняя смена работы. Отказать могут и в случае, если первый кредит был выдан меньше года назад. Но в целом рефинансирование кредита другого банка на руку кредитору. «В «чужих» заемщиках банки больше заинтересованы – таким образом они пополняют свой кредитный портфель. А вот перекредитовывать своего собственного заемщика, понижая ему ставку, банку, конечно же, не столь выгодно, и происходит это крайне редко», – говорит Марианна Белькова.
Однако эксперт предупреждает заемщиков о некоторых рисках. В основном они связаны с процедурой снятия обременения на квартиру от первого кредитора и регистрации второго обременения. «На период перекредитовки, до регистрации ипотеки в пользу нового банка, ставка, скорее всего, будет существенно выше (до 3%) либо равна текущей ставке по кредиту – собственно, тому размеру ставки, который заемщик хочет снизить. А может и вообще потребоваться поручительство», – говорит Марианна Белькова.
Правда, во всех этих трудностях есть и положительный момент. Эксперты признаются, что нередки случаи, когда банки идут навстречу своим заемщикам, узнав, что те собрались перекредитоваться в другом банке: сейчас, на растущем рынке, заемщиков терять никому не хочется.
Для получения ипотечного кредита потенциальные заемщики обычно стараются выбрать подходящие времена, когда квартиры дешевле, проценты по кредиту ниже, зарплата выше, да еще и специальные акции банков в разгаре. Многие, руководствуясь такими критериями, так и не решаются взять кредит: пресловутое «а вдруг потом будет выгоднее» заставляет исключить из расчетов самое важное – время. В ожидании подходящего момента проходят годы, и чаще всего это годы в съемном жилье или родительской квартире, а ведь могли бы быть годами, прожитыми в собственной квартире.
Между тем размышления на тему «что будет через 10 лет» применительно к ипотечному кредиту не так актуальны. И опасения переплатить за дорогой кредит, если вдруг через год-два процентные ставки серьезно снизятся, тоже не совсем верны. Есть как минимум два способа изменить, казалось бы, неизменное – условия ипотечного кредита.
Первый способ – реструктуризация имеющегося кредита. Применяется она в случае, если заемщик по каким-либо причинам не может выплачивать ежемесячные взносы по кредиту в полном объеме: его понизили в должности, уволили, у него (и это банки тоже называют в числе распространенных причин резкого снижения дохода заемщика) родился ребенок. Возможно, курс валюты, в которой был взят кредит, серьезно вырос по отношению к рублю. Много таких заемщиков было в начале кризиса, особенно из числа тех, кто брал привлекательные долларовые кредиты или лишился хорошей работы в конце 2008-го. Трудности не избавляют заемщика от обязательства вносить ежемесячные платежи, а просрочки чреваты штрафными санкциями, которые только увеличивают задолженность. Специалисты по ипотеке советуют не скрывать проблемы от банка: он больше заинтересован в восстановлении платежеспособности заемщика и графика платежей, чем в разрыве отношений и изъятии квартиры.
АИЖК дает реструктуризации такое определение: это «изменение условий кредитования с целью снижения финансовой нагрузки на бюджет заемщика». И описывает сразу несколько вариантов действий. Например, банк может предоставить заемщику рассрочку или отсрочку платежей по кредиту. В первом случае это на определенный срок уменьшит сумму платежа, но весь отложенный долг с процентами придется выплатить по окончании срока, обычно на «передышку» банк дает не больше года. Во втором случае банк и вовсе разрешает заемщику не выплачивать взносы по кредиту: временно и с процентами на образовавшийся долг. Такая отсрочка дается обычно максимум на полгода. Но есть и другие варианты реструктуризации ипотеки. Например, срок кредита может быть увеличен, а ежемесячный платеж за счет этого – уменьшен. Как видно, все предложенные выходы помогают лишь временно, а итоговая сумма кредита в любом случае увеличивается.
Другое дело – замена валюты кредита. Если кредит взят в долларах, а его курс серьезно вырос, но зарплату заемщик получает в рублях, банк может перевести кредит в рубли. Кроме того, можно изменить ставку с плавающей на фиксированную, если индекс, к которому она привязана, существенно вырос, и с фиксированной на плавающую (в случае стабилизации ситуации на рынке). Наконец, банк просто может снизить процентную ставку по кредиту, что уменьшит соответственно и ежемесячные платежи. Но, признаться, это редкий способ реструктуризации кредита.
Кредит на кредит
Рефинансирование кредита – процедура более сложная, поскольку здесь речь идет о предоставлении второго кредита для выплаты первого. И вторым кредитором часто выступает совсем другой банк. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, желающие всерьез сэкономить на выплатах и процентах, а также те, кто хочет заменить одно заложенное жилье другим. Если, скажем, квартиру, взятую в ипотеку, нужно по каким-то причинам продать (залогом по второму кредиту может стать другая недвижимость) или если кредит был взят в период кризиса под 16% годовых (тогда это была очень выгодная ставка), а сейчас банки предлагают ипотеку под 11-13% годовых.
На деле процедура выглядит так. Заемщик получает второй кредит, гасит задолженность по уже имеющемуся, снимает обременение с объекта недвижимости, который служил залогом по погашенному кредиту, после чего передает данный объект в залог второму банку.
Этот процесс прост на словах, но очень сложен на деле. По сути, заемщику приходится проходить через процедуру получения ипотечного кредита с нуля: собирать документы, оценивать жилье, страховаться от рисков утраты и повреждения жилья как залога. Все это требует не только времени, но и денег. И тут нужно серьезно высчитать возможную выгоду. «Для всех единой формулы вывести не получится. Все зависит от конкретной жизненной ситуации и потребности заемщика, – объясняет руководитель управления ипотечного кредитования ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова. – Некоторым нужно поменять состав созаемщиков, некоторым – срок, но чаще всего, конечно, хочется снизить ставку по кредиту. Смысл заниматься перекредитованием обычно возникает при разнице в ставке 2-3% и более. Но большая разница в ставках тоже не всегда приводит к ощутимой выгоде. Необходимо понять, сколько заемщик уже выплатил процентов по первому кредиту, особенно при аннуитетном платеже, ведь в данном случае в платеже первые годы большую долю составляют проценты банку, а не погашение основного долга. Кроме того, нужно учитывать, что за получение нового кредита придется опять платить: за оценку залога, возможно, за страховку и комиссию банку. А также нужно будет оплатить государственную пошлину за перерегистрацию залога и услуги нотариуса».
Банк может отказать в рефинансировании ипотеки. По словам Марианны Бельковой, причины отказов здесь те же, что и причины отказов банков в предоставлении обычных ипотечных кредитов: невозможность подтвердить доходы, их недостаточность, просрочки платежей по предыдущим кредитам, недавняя смена работы. Отказать могут и в случае, если первый кредит был выдан меньше года назад. Но в целом рефинансирование кредита другого банка на руку кредитору. «В «чужих» заемщиках банки больше заинтересованы – таким образом они пополняют свой кредитный портфель. А вот перекредитовывать своего собственного заемщика, понижая ему ставку, банку, конечно же, не столь выгодно, и происходит это крайне редко», – говорит Марианна Белькова.
Однако эксперт предупреждает заемщиков о некоторых рисках. В основном они связаны с процедурой снятия обременения на квартиру от первого кредитора и регистрации второго обременения. «На период перекредитовки, до регистрации ипотеки в пользу нового банка, ставка, скорее всего, будет существенно выше (до 3%) либо равна текущей ставке по кредиту – собственно, тому размеру ставки, который заемщик хочет снизить. А может и вообще потребоваться поручительство», – говорит Марианна Белькова.
Правда, во всех этих трудностях есть и положительный момент. Эксперты признаются, что нередки случаи, когда банки идут навстречу своим заемщикам, узнав, что те собрались перекредитоваться в другом банке: сейчас, на растущем рынке, заемщиков терять никому не хочется.
Елена Корсунская
Источник: bkn.ru
Просмотров 983
Комментариев 0