Публикации

Когда приобретения квартиры по доверенности бояться не стоит, а в каких случаях лучше поостеречься? Об этом мы беседуем с руководителем офиса «Жилфонда» на ул. Громова, 16 Николаем ПАВЛИЩЕВЫМ.

- Отношение к сделкам купли-продажи недвижимости по доверенности очень настороженное – и у клиентов, и у риэлтеров. Почему?

- Что касается клиентов: скорее всего, что-то когда-то где-то слышали. Что именно - не помнят, но на всякий случай боятся. Вот типичный пример: молодая семья с ребенком продает однокомнатную квартиру на Никитинском жилмассиве - чтобы с небольшой доплатой купить двухкомнатную. Желательно, чтобы новая квартира была поблизости – здесь ребенок ходит в детский сад, недалеко родители живут. Точнее, все операции совершает старшее поколение, поскольку продаваемая квартира принадлежит матери одного из супругов, и новое жилье тоже должно быть оформлено на нее. Денег на доплату совсем немного, выбор вариантов из-за этого весьма ограничен, и все они по разным причинам не очень устраивают молодых. И вдруг находится квартира, которая подходит им идеально – в этом же доме, только в соседнем подъезде, а самое главное – цена у нее ниже, чем у аналогичных. Но квартира продается по доверенности. И мама, которая детям хочет улучшить условия, от покупки этой квартиры категорически отказывается.

- Вы считаете, что она не права?

- Она искренне была уверена в собственной правоте и даже не пожелала разобраться в обстоятельствах. И лишь когда квартира была продана другим людям, заинтересовалась, почему же ее купили так быстро. А там была совершенно простая ситуация! Собственником этой квартиры являлся престарелый и больной человек, которому сложно было передвигаться. Квартиру от его имени по доверенности продавал его единственный сын, который собирался перевезти отца к себе в другой город. Он не мог надолго здесь задерживаться – надо было по срокам уложиться в отпуск. Поэтому цену назначили немного ниже рыночной - чтобы быстрее нашелся покупатель.

- То есть в этой ситуации покупателям бояться было нечего?

- Абсолютно!

- Давайте попробуем описанную ситуацию сформулировать в виде рекомендации.

- Если квартиру продают родственники за пожилого или больного человека (но находящегося в здравом уме и твердой памяти), и с этим человеком можно пообщаться, чтобы удостовериться, что это происходит не против его воли, тогда объект недвижимости по доверенности покупать можно смело.

- А при каких обстоятельствах следует насторожиться?

- Если собственник недвижимости недоступен. Допустим, продает квартиру молодой человек - якобы за собственника, который живет в другом городе. Как проверишь, что происходит на самом деле?.. Ну, позвонишь этому собственнику. Тебе ответят: "Да, я Иванов Иван Иванович". И что?.. А потом окажется, что все совсем не так... Если я не знаю точно, где этот продавец, лично с ним не разговаривал, я бы не стал покупать эту квартиру. Даже если продает сын или дочь. Ведь отношения в семье могут быть какие угодно.
Доверенность может оказаться недействительной. А если доверенность недействительна, значит недействительна и сделка, совершенная с помощью этой доверенности. Значит, квартиру надо вернуть. Прекращение срока действия доверенности происходит в нескольких случаях. Если истек срок (например, если доверенность была выдана 10 января 2011 года сроком на три месяца, то уже с 11 апреля 2011 года доверенное лицо лишается права совершать указанные в доверенности действия). Если доверитель умер или признан недееспособным (прекращение доверенности в этом случае наступает со дня смерти либо со дня выдачи официальной бумаги о недееспособности). Наконец, доверенность можно просто отозвать. И ты не знаешь, отозвана эта доверенность, или нет - проверить это очень сложно. Все эти моменты создают благодатное поле деятельности для мошенников.

- Можно пример привести?

- К сожалению, очень легко. Недавно в один из наших офисов зашла клиентка, попросила проконсультировать ее. Она купила в маленьком агентстве квартиру по очень выгодной цене. Риэлтер уверила ее, что это «подарок судьбы». На то, что квартира продается второй раз всего через полтора месяца после предыдущей сделки, покупательница не обратила внимания. А через некоторое время после покупки, просматривая документы, обнаружила, что доверенность, на основании которой квартира была продана в первый раз, выписана уже после смерти собственника. То есть, это явная подделка. Дальше – больше: выяснилось, что у умершего есть сын – прямой наследник, который сейчас находится в тюрьме, но скоро освобождается. Женщина очень переживала, что может остаться без квартиры, и надеялась, что ее уверят в обратном. Но она была совершенно права в своих запоздалых подозрениях. Скорее всего, выйдя на свободу, законный наследник потребует вернуть принадлежащую ему по закону собственность. И суд будет на его стороне.

- Все-таки лучше, наверное, ни с какими доверенностями не связываться…

- И потерять выгодный вариант?.. Вряд ли это будет правильное решение. Нужно всегда тщательно взвешивать все «за» и «против». Если квартира вас заинтересовала, принимайте во внимание возможность проверить все обстоятельства. И не торопитесь принимать «подарки судьбы» в виде подозрительно дешевой квартиры. В этом случае нужно все проверять еще более тщательно!

Не сомневаться в исходе сделки купли-продажи можно, пожалуй, только в том случае, если ее проводит агентство недвижимости, которое принимает на себя полную финансовую ответственность за сделку. Например, «Жилфонд» выдает своим клиентам Гарантийный сертификат, согласно которому обязуется в случае расторжения судом сделки купли-продажи по вине агентства и помимо воли продавца или покупателя возместить и полную стоимость квартиры, и стоимость услуг. Понятно, что при таких условиях ни один сотрудник «Жилфонда» не станет проводить сделку, законность которой вызывает хоть малейшие сомнения.

Источник: Жилфонд