Публикации

Квартира в новостройке: передача квартиры дольщику

Вы стали обладателем долгожданной квартиры в новостройке? Не спешите праздновать - сначала нужно оформить право собственности на квартиру, предварительно получив у застройщика ее саму. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, неплохо заранее узнать обо всех правилах регистрации права собственности на квартиру в новостройке.
Согласно Гражданскому кодексу РФ регистрация прав на недвижимость считается юридическим актом, подтверждающим и признающим государством приобретение права на это имущество (статья 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Под недвижимым имуществом здесь подразумеваются здания и постройки, а также другие виды нового построенного недвижимого имущества. С 1 апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Согласно этому закону внесены изменения в процесс привлечения средств граждан и передачи квартир в новостройках в собственность.

Участие в долевом строительстве - не самый простой процесс, так как подразумевается под этим понятием целый перечень необходимых процедур. Начинается всё с заключения договора, а заканчивается государственной регистрацией права собственности на новый дом или квартиру. Отдельный пункт - это передача недвижимости в собственность, которая проходит строго по правилам, прописанным в ст.8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..."
 

Заботы застройщика

Прежде всего, у самого застройщика обязательно должно быть разрешение на ввод дома в эксплуатацию еще до перевода квартиры в собственность дольщиков. Если данный документ отсутствует, то право собственности на квартиру передать просто невозможно. Зачастую складываются такие ситуации, когда дом уже вроде построен, коммуникации все подведены, и можно заселяться, но ключи так и не дают. Это как раз тот случай, когда застройщику так и не удалось еще получить разрешение на ввод в эксплуатацию новостройки. Застройщик не имеет права передавать в собственность недвижимость, даже если прописанный в договоре срок уже наступил.

После окончания всех отделочных и строительных работ, на данный объект необходимо оформить технические и инвентаризационные документы. Все измерения проводит БТИ - Бюро технической инвентаризации. После этого застройщику выдается технический паспорт дома, в котором описаны все данные помещений, а квартиры получают свои номера. На следующем этапе подключается ГАСН - Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора, которая теперь выполняет обязанности Госприемки. После устранения всех выявленных ГАСН замечаний, застройщику выдается акт ГАСН о приемке дома.

Далее застройщик отправляет акт ГАСН в городскую администрацию, где на основании этого акта создается самый главный документ - разрешение на ввод дома в эксплуатацию. После получения разрешения дом и оживляется, ему присваивается почтовый адрес, производится подключение всех коммуникаций к городским сетям.
 

Права и обязанности дольщиков
Когда застройщику выдали это разрешение, можно начинать процесс передачи квартир в собственность участникам долевого строительства, но не ранее срока, прописанного в договоре. Перед передачей прав собственности застройщик должен сообщить об этом дольщикам, то есть разослать всем сообщения об окончании строительства и начале передачи квартир. Как правило, сообщение доставляется участникам долевого строительства заказным письмом с уведомлением.

После получения данного уведомления дольщик должен принять объект недвижимости до наступления прописанного срока в договоре. Если же срок не был прописан, то эту процедуру необходимо выполнить в течение семи дней после получения уведомления.

Также участников долевого строительства приглашают для оценки квартир и выявления недоработок или замечаний. Во время этой процедуры составляется акт осмотра, где описаны все претензии, а в дальнейшем он отправляется к подрядчику с целью устранения неполадок. Затем застройщик с каждым дольщиком оформляет акт приема-передачи квартир и отдает ключи.

При передаче объекта долевого строительства обоими сторонами подписывается передаточный акт. Передаточный акт - это документ, в котором подробно описаны необходимые параметры передаваемого объекта недвижимости, подписываться он должен всеми сторонами-участниками долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан подписать передаточный акт при принятии жилого дома или квартиры. Однако по закону он может потребовать от застройщика составить акт о несоответствии договору качества квартиры или дома, документации или другим нормам. Подписав этот акт, дольщик в дальнейшем может обратиться к застройщику с требованием об исправлении недоработок или возмещении расходов. Пока оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик должен найти подходящую управляющую компанию и заключить с ней договор об обслуживании нового дома. В этот же момент с будущими жильцами заключается договор на эксплуатацию дома, после чего начинают начисляться и оплачиваться коммунальные платежи. Вот тогда владельцы квартир и могут начинать ремонт в своих будущих жилищах.

Если жильцы будут недовольны качеством предоставляемых услуг выбранной управляющей компанией, то они, став уже полноправными собственниками своих квартир, могут создать товарищество собственников жилья, а затем выбрать другую управляющую компанию.

Вот таким образом и происходит передача квартиры в новостройке участнику долевого строительства. Следующим шагом будет регистрация права собственности на квартиру в новостройке или жилой дом.

 

Источник: PRO Недвижимость

Вернуться в список