Публикации

Архив публикаций

Рынку недвижимости приготовили новогодний "подарок"

Гражданское законодательство, затрагивающее интересы рынка недвижимости, на сегодня несовершенно. Всё ещё остаются правовые коллизии и пробелы, из-за которых страдают покупатели квартир в многоквартирных домах. Много лет в категории жертв мошенников была одна, которую не защищал даже статус добросовестного покупателя. В декабре 2019 года Госдума России приняла в трёх чтениях законопроект, который призван устранить этот правовой перекос. Разберём подробнее о чём именно идёт речь.

Два года назад Конституционный суд России вынес постановление, которое стало следствием дела по жалобе Александра Дубовца, потребовавшего проверить конституционность одного из пунктов Гражданского кодекса РФ. Мужчина сам стал жертвой, в итоге оставшись и без купленной квартиры, и без уплаченных денег. Итак, 11 лет назад, то есть в 2008 году, он купил квартиру, которая до этого по цепочке, начиная с 1994 года, переходила к новым собственникам. Умерший в 1994 году мужчина наследников не имел, то есть квартиру должны были передать как выморочное имущество муниципалитету, но незаконным образом у неё появился "наследник", с которого и начались проблемы. О выморочном имуществе местные власти не вспоминали более десяти лет.

Дубовец был последним в цепочке, но при этом добросовестным приобретателем. Ведь родню вплоть до десятого колена проверить у недвижимости он не мог, а покупатель до него также оказался жертвой. Итак, суды и первой, и второй инстанции применили норму статьи 302 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что, если покупатель приобрёл имущество у того, кто не имел права его отчуждать, но при этом покупатель не знал и не мог знать об этом, собственник всё равно может его истребовать, когда имущество было похищено или выбыло из владения иным путём помимо воли. То есть на права добросовестного приобретателя норма не распространялась фактически. Тому предлагали взыскивать свои уплаченные деньги отдельно и пытаться получить от государства выплату, которая чаще всего не покрывает сумму затрат, да и пойди ещё её попробуй получи. Так, Дубовец остался без квартиры. Не помогла и позиция Генпрокуратуры, настаивающей, что дело нужно пересмотреть. В итоге дело дошло до Конституционного суда, который вынес решение, ставшее переломным моментом в схожих спорах. Суд заявил, что дело Александра Дубовца должны пересмотреть с учётом оценки действия властей, которые десять лет "не замечали" выбытия квартиры, и с учётом, что покупатель добросовестный.

"Иное означало бы существенное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей", - отмечал суд, добавляя, что норма не допускает истребования выморочного имущества у покупателя, который полагался на данные госреестра.

В этой сфере и был принят законопроект депутатами в декабре 2019 года. Норма усовершенствовала защиту прав добросовестных покупателей, которые купили квартиру, и теперь её пытается истребовать муниципалитет по схеме как в деле Дубовца. Депутат Павел Крашенинников отметил, что задача документа - защитить права "добросовестных приобретателей приватизированного ранее жилья при обращении госорганов с исками об их истребовании". Законопроект запрещает истребовать квартиру у таких граждан властями, если покупатель при сделке ориентировался на данные госреестра, то есть фактически была введена презумпция добросовестности. И добросовестным покупатель будет вплоть до момент пока в суде не докажут, что он знал или мог знать, что продавец не имел права продавать ему недвижимость. К тому же новой нормой вводится трёхлетний срок исковой давности, который начинает считаться с даты госрегистрации права первого добросовестного приобретателя. Доказывать всё (недобросовестность и что срок не истёк) должен будет истец. Вводится и правило о приобретательной давности, которое считают со дня вступления во владение или не позднее момента госрегистрации прав.

Норма должна вступить в силу с 1 января 2020 года, когда стартуют и новые правила выплаты компенсации добросовестным приобретателям жилья, что установили в августе 2019 года.

Вернуться в список

Имя:
Текст комментария:
	Введите код, указанный на картинке