Вопрос:
Здравствуйте. Имеет ли право Агенство Недвижимости запрашивать справку психиатра для оформления сделки. Покупатели объясняют, что справка необходима для правильного оформления сделки (регистрации). Юрист АН и агент оказывают психологическое давление на продавцов перед сделкой. Говорит так же, что эта процедура обязательна.Ранее этот вопрос агентом и покупателем не озвучивался. Я отказываюсь, ссылаясь на 122-фз о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Продавцам квартиры 67 лет и 41 год. Как нам поступить в данной ситуации.
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Добрый день.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при осуществлении правовой экспертизы государственный регистратор проводит правовую экспертизу представленных документов, в том числе проверку законности сделки. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений по подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Поэтому если ваш договор нотариально не удостоверен, государственного регистратора имеет право запросить справку из психиатрической больницы.
Таким образом, государственный регистратор действительно может запросить данную справку, но у Вас нет обязательств предоставлять ее Агентству, если данное условие не прописано в договоре.
Необходимо посмотреть имеющиеся у Вас документы, чтобы разобраться в ситуации и полно ответить на Ваши вопросы.
Рекомендую посетить нашу бесплатную юридическую консультацию, которая проходит по вторникам и средам с 16-00 до 18-00, по адресу Комсомольский проспект, 13/1, оф.302.
Вопрос:
Я собственник квартиры, но со мной прописан сын 23 года. Надо ли его согласие на продажу?
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Добрый день.
Согласие сына на продажу не требуется.
Однако законодательство РФ в этом случае имеет правовую коллизию. С одной стороны, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ собственник жилья имеет полное право распорядится им по своему усмотрению и для этого ему не требуется ничье согласие. С другой стороны, в том же Гражданском кодексе РФ, а так же Жилищном кодексе РФ и, даже, в Конституции РФ определено право любого гражданина на пользование жилым помещением. Что означает однозначно, что у любого человека должно быть жилье и регистрация. Вот и получается, что продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов можно, а вот выписать из нее этих жильцов уже гораздо труднее. Ведь в соответствии со ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому собственнику не служит веским основанием для прекращения права пользования квартирой зарегистрированными там членами семьи бывшего собственника, например его бывшим супругом или супругой и детьми.
Таким образом, если Ваш сын не захочет в случае продажи самостоятельно сниматься с регистрационного учета и выселяться из квартиры, новому собственнику придется это делать через суд и приставов.
Как правило, такая квартира считается «проблемной» и покупателей за реальную цену на нее найти сложно.
Вопрос:
Добрый день! по наследству я являюсь собственником 3/4 квартиры, моя тетя 1/4. Она претендует на 1/2 часть, поэтому могут возникнуть проблемы при продаже. Как юридически правильно выкупить ее долю?
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Добрый день.
В соответствии со ст. 252 ГК РФ, «Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества».
Если сособственники не могут достигнуть соглашения о выделе доли в натуре, этот вопрос решается в судебном порядке. Выдел доли в натуре возможен в случаях, если это прямо не запрещено законом, либо если выдел доли в натуре не наносит несоразмерный ущерб общему имуществу.
Таким образом, если выдел доли в натуре хочет осуществить только один из сособственников, а остальные категорически возражают, тогда выделяющийся собственник обращается в суд с иском о выделе его доли в натуре. В этом случае суд принимает решение о выделе его доли в натуре (в случае, если это возможно), а остальные участники долевой собственности сохраняют право общей долевой собственности на имущество.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Вместо выдела доли в натуре допускается выплата компенсации участнику долевой собственности остальными собственниками с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением указанной компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Согласно ст.250 ГК РФ собственник, желающий продать свою долю, должен известить Вас в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если Вы откажетесь от покупки или не приобретете продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, второй собственник вправе продать свою долю любому лицу.
Если у Вас возникнут дополнительные вопросы, Вы можете посетить нашу бесплатную юридическую консультацию, которая проходит по вторникам и средам с 16-00 до 18-00, по адресу Комсомольский проспект, 13/1, оф.302 или позвонить по телефону (383) 223-59-11, в указанные дни.
Вопрос:
Добрый день!
Я являюсь гражданкой РФ, но на данный момент проживаю в другой стране и планирую приобрести недвижимость в РФ. Интересует вопрос, если я сейчас приобрету недвижимость в России, какие налоги мне необходимо платить как налоговому нерезиденту? И если я потому вернусь на ПМЖ в Россию и со временем соберусь продавать купленную ранее недвижимость, будет ли как-то влиять на уплату налогов с продажи, что при ее покупке я не являлась налоговым резидентом (но на момент продажи, предположим, я уже более 3-х лет буду постоянно проживать на территории РФ, т.е. однозначно перейду в статус налогового резидента)?
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Добрый день.
Получить статус налогового резидента иностранный гражданин может, в случае, если он фактически находился на территории РФ 183 и более дня в течение 12 календарных месяцев подряд, после приобретения недвижимости.
Налоговое законодательство РФ не предусматривает налогообложения сделок по приобретению недвижимости, как резидентами, так и нерезидентами РФ. В тоже время, нерезидент не имеет права на получение налогового вычета, в размере суммы, фактически потраченной им на покупку недвижимости на территории РФ (имущественный налоговый вычет на покупку квартиры это уменьшение доходов физического лица, облагаемых по ставке 13%, на сумму фактически произведенных расходов на покупку квартиры, но не более 2 млн. рублей).
На основании ст. 224 НК РФ налог на доходы от операций с недвижимостью уплачивается по ставке 30 % в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ.
Таким образом, чтобы уплачивать НДФЛ по ставке 13 % с доходов, полученных от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, или от сдачи имущества в аренду, получать имущественные вычеты и вычеты на детей, а также для полного освобождения от налогообложения дохода от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, необходимо стать резидентом РФ, то есть фактически проживать в РФ суммарно не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Если же иностранный гражданин не будет налоговым резидентом РФ, то есть будет проживать в РФ менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд либо вообще не будет въезжать в РФ, то все доходы будут облагаться по ставке 30 процентов и без всяких вычетов.
Вопрос:
Здравствуйте. Дачный участок оформлен в собственность, как оформить домик и постройки, построенные на участке?
Отвечает Новожилова Ксения Константиновна (Новосибирская Ассоциация Риэлтеров):
Здравствуйте, Аля.
При регистрации прав на объект важно помнить, что участок, на котором он расположен, должен быть учтен в государственном кадастре недвижимости (ГКН).
Вам необходимо:
1. Получить кадастровый паспорт земельного участка, если его нет.
Этот документ нужен только в том случае, если вы оформляете в собственность постройки, находящиеся в черте населенных пунктов. Если же вы построили что-то на участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства, достаточно будет правоустанавливающих документов на земельный участок.
2. Обратиться в БТИ за техническим паспортом, техническим планом строений.
С 1 сентября 2012г. правом выдавать кадастровые паспорта на дома наделена только Кадастровая Палата, а БТИ могут делать только технический паспорт и технический план (эти документы являются основой для получения кадастрового паспорта).
Сотрудники БТИ должны будут выехать на место, осмотреть постройки и определить все данные, необходимые для составления документов (высота строения, материал, из которого сделан, метраж, определение координат на местности и т.д.). Эта услуга платная, причем цена в каждом регионе своя.
БТИ должны сами отослать готовые документы (технический паспорт, технический план) в кадастровую палату, но уточните.
3. В Кадастровой Палате получить кадастровый паспорт.
4. Готовые документы необходимо предоставить в Управление Росреестра. Порядок уплаты и размер госпошлины указаны на официальном сайте Росреестра. Они зарегистрируют дом и выдадут свидетельство о праве собственности (спустя 1 месяц).
5. Получить свидетельство о праве собственности на строение.
